Villamos biztonsági felülvizsgálat lakóingatlanok esetén

Villamos biztonsági felülvizsgálat lakóingatlanok esetén

2021-04-21 10:39:09

Egy 2020-ban született  jogszabály-módosítás következtében immár a lakóingatlan adásvétele, illetve a  bérbeadása esetén is kötelező az úgynevezett villamos biztonsági felülvizsgálat.  Mit érdemes tudni a villamos biztonsági felülvizsgálatról? Hatással van-e az  ingatlannal kapcsolatos szavatossági igényekre?


Mi a villamos biztonsági felülvizsgálat?

A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet alapján elvégzendő villamos biztonsági felülvizsgálat egy szakképzettséget igénylő ellenőrzés. Célja annak kimutatása, hogy a villamos berendezések tekintetében teljesülnek-e a villamosenergia-hálózatra irányadó szabványok, műszaki előírások. A vizsgálat célja továbbá az áramütés elleni védelem, valamint a tűzvédelmi megfelelőség ellenőrzése. Tehát lényegében a villamoshálózat teljes körű ellenőrzéséről beszélünk, amelynek eredményét írásban kell összefoglalni.

 

A villamos biztonsági felülvizsgálat során vizsgálják az aktuális előírásoknak való megfelelést. A villamos berendezések minősítése szempontjából pedig a berendezés létesítésének időpontjában érvényes szabályok teljesülését ellenőrzik. Ezért előfordulhat például olyan minősítés is, hogy a villamos hálózat berendezései a létesítés időpontjában irányadó feltételeknek megfelelnek, de a felülvizsgálatkor érvényben lévő előírásoknak már nem.

 

Kötelező felülvizsgálat lakóingatlanok  bérbeadása, tulajdonosváltása esetén

A vonatkozó rendelet kötelezővé teszi a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzését a lakóépületben lévő lakás bérbeadásakor és a tulajdonosváltáskor.

A rendelet szerint minden tulajdonosváltás esetén kötelező a felülvizsgálat. A jogszabály nem határozza meg, hogy mely eseteket ért a tulajdonosváltás alatt. Azonban nyilvánvalóan ide tartozik például:

  • a lakóingatlan  eladása,
  • lakóingatlanok cseréje,
  • az ajándékozás, mivel a rendelet nem szűkíti a felülvizsgálat eseteit az ellenérték fejében történő tulajdonosváltásra.

A tulajdonosváltás különböző esetei között a rendelet nem tesz különbséget. Így szigorúan véve minden tulajdonosváltás esetén kötelező a felülvizsgálat. Tehát például lakóingatlan tartási szerződésben való átruházása vagy lakóingatlan apportja esetén is.

Szemben a tulajdonosváltással, a bérbeadás esetén pontosan fogalmaz a törvény. Ezért amíg a lakás bérbeadásakor kötelező a felülvizsgálat, addig ellenérték nélküli használatba adás esetén (pl. szívességi használat, haszonkölcsön) esetén nem kell felülvizsgálatot végeztetni.

 

Kinek az érdekeit védi a villamossági  felülvizsgálat?

A villamos biztonsági felülvizsgálat nyilvánvalóan az ingatlannal kapcsolatos ügyletben résztvevő mindkét fél érdekeit szolgálja.

  • A vevő, bérlő számára a felülvizsgálat a lakhatás biztonságát szolgálja. Fontos, hogy tisztában legyen a villamos hálózat minőségével, esetleges hibáival, a javítás, felújítás szükségességével.
  • Az eladó, bérbeadó esetében is hasznos, ha tisztában van azzal, hogy a lakás villamos berendezései megfelelnek-e az előírásoknak. Így erről tájékoztatás tud adni a másik félnek, aminek a szavatosság tekintetében lehet jelentősége.


Mikor nem  kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat?

Vannak olyan esetek, amikor nem kötelező a lakóingatlan villamos biztonsági felülvizsgálata. Ennek feltétele:

  • a lakásban fázisonként 32 ampernél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
  • 30 milliampernél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

Ennek eldöntésében érdemes szakember segítségét kérni, de a névleges áramerősség a mérőóra melletti kisfeszültségű megszakítón rendszerint feltüntetésre kerül.


A villamossági felülvizsgálat hatása a  szerződéskötésre

Bár a jogszabály előírja a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzését, azonban a felülvizsgálat teljesítése, illetve eredményének a másik féllel való ismertetése nem érvényességi feltétele a lakóingatlanra vonatkozó szerződésnek. Érvényes adásvételi szerződés vagy bérleti szerződés köthető akkor is, ha a felülvizsgálatot nem végzik el, vagy annak eredményét nem közlik a vevővel/bérlővel. Az energetikai  tanúsítvánnyal szemben, a rendelet azt sem írja elő, hogy a villamos biztonsági felülvizsgálat eredményét tartalmazó dokumentum azonosító számát a szerződésben a felek feltüntessék, illetve feltüntessék a dokumentum átadásának tényét.


Befolyásolja-e  a felülvizsgálat a szavatosságot?

A felülvizsgálatnak az ingatlanra vonatkozó szavatossági igény esetén lehet komolyabb jelentősége. Ingatlan eladása, bérbeadása esetén az eladó/bérbeadó kellékszavatossági felelőssége alapvetően arra terjed ki, hogy

  • az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen, és
  • megfeleljen a szerződésben vagy jogszabályban megállapított tulajdonságoknak, minőségi követelményeknek.

Ebbe a körbe nyilvánvalóan beletartozik az ingatlan villamoshálózatának rendeltetésszerű használatra való alkalmassága, a jogszabályokban előírt műszaki biztonsági követelményeknek való megfelelése.

Önmagában a felülvizsgálat elvégeztetése nem mentesít feltétlenül a szavatossági felelősség alól, ahogy a felülvizsgálat elmaradása sem teremt automatikusan megalapozott szavatossági igényt. A kellékszavatossági felelősség továbbra is attól függ, hogy az ingatlan, jelen esetben annak villamos hálózata rendeltetésszerű használatra alkalmas-e és megfelel-e a jogszabályban előírt minőségi követelményeknek. Használt ingatlanok esetén figyelembe kell venni azt is, hogy az eladó nem felel azokért a hibákért, amelyekre a vevőnek az ingatlan kora, állapota és használtsági foka alapján számítania kellett.

Amennyiben a villamossági felülvizsgálat elkészül és annak tartalma a vevő/bérlő számára a szerződéskötéskor ismert volt, akkor a felülvizsgálat eredményében rögzített hibákért az eladó nem tartozik szavatossággal. Ezek ugyanis nem tekinthetők rejtett  hibának. Meg kell jegyezni, hogy amennyiben a felek között az ingatlannal kapcsolatban szavatossági jogvita alakul ki, akkor a felülvizsgálat eredménye önmagában nem perdöntő, és a felülvizsgálatban foglaltakkal szemben is van helye bizonyításnak.


Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

- - - - - - - -

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

 

A megbízható jogi képviselő

 

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

info@kocsis-iroda.hu

(1) 266-6621

www.kocsis-iroda.huwww.kocsisszabougyved.hu

Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest


INGATLAN HÍREK
Jó, hogy sok új lakás épül, de van egy dolog, amire sokkal jobban kellene figyelni
Jó, hogy sok új lakás épül, de van egy dolog, amire sokkal jobban kellene figyelni
Az újbudai - főként kelenföldi - Duna-parti területen kiterjedt barnamezős terület található, ami a kerület jó elhelyezkedése miatt különösen vonzó az ingatlanfejlesztők körében. A fejlesztések volumenét látva azonban a KörTér – Környezettudatosak Tere Újbudán nevű szervezet aggodalmát fejezte ki amiatt, hogy az új beköltözők számát nem követik az infrastrukturális fejlesztések.Portfolio2022. május 02. 14:31
Figyelem! Ezek a jogszabályi változások lépnek életbe az ingatlanok ügyintézésével kapcsolatban
Figyelem! Ezek a jogszabályi változások lépnek életbe az ingatlanok ügyintézésével kapcsolatban
Minden ingatlanokkal foglalkozó vállalkozónak fontos tudnia, hogy az országgyűlés 2021. június 15-én fogadta el a jelenleg hatályos ingatlan nyilvántartási törvény változtatásait célzó rendelkezéseket (2021. évi C. törvény), amelyek 2023. február 1-jétől lépnek hatályba. A módosítások több olyan területet érint, mely a vállalkozók eddigi ügymeneteit is megváltoztatja, ilyen többek között az elektronikus földhivatali beadás lehetősége, valamint az ország bármely pontjából elérhető ingatlan-ügyintézés is.
Téli felújítás? Igenek és nemek.
Téli felújítás? Igenek és nemek.
Megfigyelte már, hogy a tavaszi napsugarak első megjelenésével nagyban megnövekszik az emberek házfelújítási kedve? Az utcákon megsokasodnak az építőanyaggal megrakott furgonok és a barkácsáruházak parkolói is jelentős nyomás alá kerülnek. Az időpontválasztás nem véletlen: a tavaszi-nyári időszak a legideálisabb a különböző építési és felújítási munkák elvégzésére. Ha néhány feladat az őszi, vagy téli hónapokra csúszott, akkor sem kell elkeseredni, a lényeg, hogy jól válasszuk meg, hogy mikor, milyen munkafolyamathoz látunk hozzá.webkapu.hu
Ugrásszerűen nő a községek népszerűsége a lakásvásárlók körében
Ugrásszerűen nő a községek népszerűsége a lakásvásárlók körében
A belföldi népességmozgás évek óta nagyjából állandónak tekinthető iránya és mértéke is megváltozott az elmúlt évben. 2020-ban összességében kevesebben kerestek új állandó lakóhelyet, a városok vándorlási mérlege negatív volt, míg a községek népességvonzó ereje tovább nőtt. A legnépszerűbb megyék Pest, Veszprém, Győr-Moson-Sopron, Fejér és Somogy voltak. Az OTP Ingatlanpont szakértője a KSH népmozgalmi adatai alapján vizsgálta az ingatlanpiac változásait.portfolio.hu Ingatlan 2021. szeptember 09. 14:24