Kinek a feladata a bérlakás karbantartása?

Kinek a feladata a bérlakás karbantartása?

2023-12-01 11:24:44

Az őszi időszakban megnövekszik a frissen megkötött lakásbérleti szerződések száma. A bérleti szerződés megkötése előtt mindenképpen érdemes figyelmet fordítani arra, hogy a leendő bérlemény berendezései milyen állapotban vannak. A bérleménynek ugyanis vannak olyan részei, amelynek javítási, karbantartási költségei a bérlőt terhelik. Kinek a kötelezettsége a bérlakás karbantartása? Kinek a feladata a bérleményben felmerülő hibák javítása?



A bérlakás rendeltetésszerű használhatósága


Lakásbérleti szerződés esetén a bérbeadó alapvető kötelezettsége, hogy a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban átadja a bérlőnek. Mindezt a szerződésben meghatározott időpontban, a lakás komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt kell megtennie.


A lakás akkor alkalmas rendeltetésszerű használatra, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek.


Ha nem az ingatlan egésze alkalmatlan a használatra, de valamely lakásberendezés nem működik, akkor emiatt a bérlő nem tagadhatja meg a bérleti díj megfizetését. Ilyen eset például, ha a fűtés nem az egész lakásban, csak az egyik szobában nem működik. Azonban a bérlőnek ilyenkor jogában állhat a bérleti díj arányos részének visszatartása vagy szavatossági igény érvényesítése. A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére is elvégezheti. Ehhez szükséges az is, hogy a bérbeadó a hiba elhárításáról a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik.


A felek a lakásbérleti szerződésben úgy is megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Arról is meg lehet állapodni, hogy a bérlakást a bérlő látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel. Ebben az esetben a megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni.


Miért felel a bérbeadó a bérlakás karbantartása során?


A Lakástörvény meghatározza, hogy a bérleménnyel kapcsolatban a bérbeadót milyen karbantartási, javítási kötelezettségek terhelik. Ennek keretében a bérbeadó köteles gondoskodni:

- az épület karbantartásáról,

- az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról,

- a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.


A bérbeadót terheli tehát az épület központi berendezéseinek karbantartása, javítása is. Központi berendezés például a központi fűtő berendezéssel vagy távfűtéssel fűtött ingatlanok esetén a fűtőberendezés és szerelvényei. Ehhez hozzátartozik a lakásban levő vezetékszakasz és a fűtőtestek is. Központi berendezés a víz-, a csatorna- és a gázvezeték is, a hozzá tartozó szerelvényekkel. Ebbe beletartozik a lakásban levő vezetékszakasz, valamint a lakás elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere is.


A feleknek lehetőségük van arra, hogy a törvénytől eltérően állapodjanak meg. Például a bérlő kötelezettségévé tehetik az épület központi berendezéseinek javításával, karbantartásával kapcsolatos költségek viselését.


Ha a bérbeadó az azonnali beavatkozást nem igénylő hibát – az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg – a bérlő felszólítása ellenére sem javítja ki, akkor a bérlő a javítást a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti. Ilyenkor arra is van lehetősége a bérlőnek, hogy a bíróságtól kérje a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására.


A bérlő költségei a bérlakás karbantartása esetén

Ha a felek eltérően nem állapodtak meg, akkor a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával kapcsolatos költségek a bérlőt terhelik.

A lakás berendezései közé tartoznak például a tűzhely, főzőlap, egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha és más egyedi fűtőberendezések, a villanybojler, a beépített bútorok, redőnyök.

Karbantartás alatt a rendeltetésszerű használhatóság érdekében szükséges javítási munkák elvégzését kell érteni. Ide tartozik még a hibajavítás és a rendszeres állagmegóvási munka is.
Felújításnak az olyan általános javítási, építés-szerelési munkák számítanak, amelyek az eredeti műszaki állapotot visszaállítják, illetve az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot növelik.

Amennyiben a lakás burkolatát, ajtóit, ablakait vagy a lakás berendezéseit pótolni vagy cserélni kell, akkor eltérő megállapodás hiányában ennek költségei már nem a bérlőt, hanem a bérbeadót terhelik. Ha a bérbeadó a szükséges munkát a bérlő írásbeli felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem végzi el, akkor a bérlő a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti.

Dr. Szabó Gergely
ügyvéd

- - - - - - - -

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

A megbízható jogi képviselő

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
info@kocsis-iroda.hu
+36 (1) 266-6621, +36 (30) 692-9392
www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu

Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest


JOGI ISMERETEK
Új szabályok önkényes lakásfoglalók esetén
Korábban már foglalkoztunk azzal, hogy peres eljárás mellőzésével miként üríthető ki az önkényesen elfoglalt lakás. Az Alkotmánybíróság egy közelmúltban hozott határozata következtében 2023. szeptemberétől változások történtek az önkényes lakásfoglalók esetén. Melyek az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésének új szabályai?
Magánokirat vagy közokirat? – A legfontosabb tudnivalók
Gyakran lehet hallani, hogy valamely szerződést vagy nyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba kell foglalni. Az okiratok egyes típusainak különös jelentősége lehet például az okiratok bizonyító ereje, a szerződések érvényessége vagy végrehajtósága szempontjából. Mit jelent a magánokirat és a közokirat? Mit érdemes tudni az okiratokról?
Hogyan örökölhet az élettárs?
Hazánkban is sokan élnek élettársi kapcsolatban. Mégis gyakran csak az élettárs halála esetén merül fel a kérdés, hogy a túlélő élettárs örökölhet-e az elhunyt után. Az élettársnak szűkebb lehetőségei vannak az öröklésre, mint a túlélő házastársnak. Hogyan örökölhet az élettárs?
lakás bérlés
Melyek a kaució legfontosabb tudnivalói?
A kaucióval gyakran találkozhatunk lakásbérleti vagy más bérleti szerződések esetén. A kaució, vagy más néven óvadék, nem csupán bérleti szerződéseknél, hanem más típusú szerződésekben is szolgálhat biztosítékul. Mit érdemes tudni a kaucióról?