Meg kell-e téríteni a bérlői beruházás értékét?

Meg kell-e téríteni a bérlői beruházás értékét?

2024-05-16 12:59:48

Bérleti szerződések esetén előfordul, hogy a bérlő olyan munkálatokat végez a bérleményben, amely annak értékét növeli. Különösen ingatlanbérlet esetén szokott felmerülni, hogy a bérlő által a bérlet időtartama alatt végzett beruházásokkal, felújításokkal miként kell elszámolni. Miként kerülhet sor az értéknövekedés megtérítésére? Meg kell-e téríteni a bérlői beruházás értékét?




A bérlői beruházás


A bérleti szerződések esetén gyakran felmerülő kérdés, hogy a bérlő által a bérleményben végzett beruházással mikor és hogyan kell elszámolni.


A bérlő által végzett beruházásra sok esetben kerül sor például hosszú időn át fennálló bérlet esetén, amikor a bérlemény korszerűsítése, felújítása válik szükségessé. Értéknövelő beruházás megvalósulhat akkor is, ha a bérleménynek meghatározott célra való használatához átalakításokra van szükség, amelyet a bérlő végez el.


  • A bérlő által elvégzett munkálatok, karbantartás egy része nem befolyásolja a bérlemény értékét. Ilyenkor legfeljebb arról lehet szó, hogy az adott munkálattal járó költséget a bérlő vagy a bérbeadó köteles-e viselni.
  • Vannak azonban olyan beruházások, amelyek nem csupán a bérlemény állagát tartják fenn, hanem az értékét is növelik. Ebben az esetben merül fel, hogy a bérlemény értékét növelő beruházással hogyan történik a felek közötti elszámolás.



A bérlői beruházás rendezése a bérleti szerződésben


A bérlő és a bérbeadó jogviszonyát elsődlegesen a közöttük létrejött bérleti szerződés szabályozza. Így a bérlő által végzett beruházás esetén elsődlegesen azt kell megnézni, hogy a bérleti szerződés tartalmaz-e erre valamilyen rendelkezést. Amennyiben a bérleti szerződés szabályozza a bérleményben végzett beruházást és az ezzel való elszámolást, akkor a feleknek a bérleti szerződés szerint kell eljárniuk.


A bérleti szerződésben érdemes rendezni az értéknövelő beruházás kérdését. Ezzel a későbbi felesleges elszámolási viták könnyebben elkerülhetőek.

  • A felek a bérleti szerződésben a bérbeadó engedélyéhez köthetik a bérleményben végzett átalakításokat és értéknövelő beruházásokat. A felek arról is rendelkezhetnek, hogy a bérlő engedélyével vagy anélkül elvégzett beruházással miként számoljanak el. A felek megállapodásán múlik, hogy milyen elszámolási módot kötnek ki a szerződésben. Például a bérbeadó a beruházás költségét, vagy a bérleményben bekövetkezett értéknövekedést téríti-e meg a bérlőnek.
  • A felek úgy is rendelkezhetnek a bérleti szerződésben, hogy a bérbeadó nem köteles megtéríteni a bérlő által végzett beruházás költségét vagy a beruházás miatt keletkezett értéknövekedést.
  • Abban is megállapodhatnak, hogy az értéknövelő beruházások elszámolhatósága külön megállapodás függvénye. Utóbbi esetben a bérlő csak akkor kérheti az értéknövekedés vagy a költségek megtérítését, ha a felek erről megállapodást kötöttek.
  • Előfordulhat az is, hogy a felek a bérleti szerződésben egyáltalán nem rendelkeztek az értéknövelő beruházással kapcsolatos elszámolásról, azonban a beruházás elvégzése előtt vagy után külön megállapodást kötnek az elszámolásról. Ebben az esetben a külön megállapodásban foglaltak irányadók a felek közötti elszámolásra.

A bérleti szerződésben abban is meg lehet állapodni, hogy az értéknövelő beruházásokkal történő elszámolás mikor esedékes. Például a beruházás elvégzését követően vagy a bérleti szerződés megszűnésekor. Amennyiben a felek ezt a kérdést nem szabályozzák, akkor az elszámolás a bérleti szerződés megszűnésekor esedékes.



Mi a teendő megállapodás hiányában?


Előfordulhat, hogy a felek sem a bérleti szerződésben, sem egyéb megállapodásban nem rendelkeztek a bérlői beruházás értékének megtérítéséről. Ilyenkor a Polgári Törvénykönyv alapján a jogalap nélküli gazdagodás szabályait kell alkalmazni a felek közötti elszámolásra.


A jogalap nélküli gazdagodás szabályainak alkalmazásával a bérbeadó köteles megtéríteni a bérlőnek azt az értéket, amellyel a bérlő beruházása folytán gazdagodott. A gazdagodást az az érték jelenti, amennyivel a bérlemény forgalmi értéke növekedett a beruházás következtében.


Az értéknövekedést a bírósági gyakorlat szerint nem a beruházás időpontjában kell vizsgálni, hanem a bérlet megszűnésének időpontjában. Ennek oka, hogy a bérbeadó gazdagodása ténylegesen a szerződés megszűnésekor következik be. Szintén fontos, hogy a gazdagodás megállapításakor azt kell vizsgálni, hogy a bérbeadó milyen összeggel gyarapodott a beruházás folytán. Nem az lesz a döntő, hogy a beruházás milyen összegű ráfordítást jelentett a bérlőnek. A beruházás költsége ugyanis nem szükségszerűen egyezik meg az – akár évekkel később elért – értéknövekedés összegével. Kisebb összegű beruházással is lehet nagyobb értéknövekedést elérni, és fordítva.


Dr. Szabó Gergely

ügyvéd


- - - - - - - -


A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.


A megbízható jogi képviselő


Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

info@kocsis-iroda.hu

+36 (1) 266-6621, +36 (30) 692-9392

www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu

Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest


JOGI ISMERETEK
Mire számíthat az ingatlan tulajdonosa, ha téves az ingatlan-nyilvántartási térkép?
Mire számíthat az ingatlan tulajdonosa, ha téves az ingatlan-nyilvántartási térkép?
Előfordulhat, hogy az ingatlan tényleges, természetbeni határvonala nem egyezik a térképen található határvonalakkal? Mi lehet a hiba oka? Lehet, hogy téves az ingatlan-nyilvántartási térkép? Mire számíthat ilyen esetben az ingatlan tulajdonosa?
Mire számíthat az ingatlan tulajdonosa, ha téves az ingatlan-nyilvántartási térkép?
Mire számíthat az ingatlan tulajdonosa, ha téves az ingatlan-nyilvántartási térkép?
Előfordulhat, hogy az ingatlan tényleges, természetbeni határvonala nem egyezik a térképen található határvonalakkal? Mi lehet a hiba oka? Lehet, hogy téves az ingatlan-nyilvántartási térkép? Mire számíthat ilyen esetben az ingatlan tulajdonosa?
Új szabályok önkényes lakásfoglalók esetén
Új szabályok önkényes lakásfoglalók esetén
Korábban már foglalkoztunk azzal, hogy peres eljárás mellőzésével miként üríthető ki az önkényesen elfoglalt lakás. Az Alkotmánybíróság egy közelmúltban hozott határozata következtében 2023. szeptemberétől változások történtek az önkényes lakásfoglalók esetén. Melyek az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésének új szabályai?
Magánokirat vagy közokirat? – A legfontosabb tudnivalók
Magánokirat vagy közokirat? – A legfontosabb tudnivalók
Gyakran lehet hallani, hogy valamely szerződést vagy nyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba kell foglalni. Az okiratok egyes típusainak különös jelentősége lehet például az okiratok bizonyító ereje, a szerződések érvényessége vagy végrehajtósága szempontjából. Mit jelent a magánokirat és a közokirat? Mit érdemes tudni az okiratokról?