Lakás hitel: hírek

Pozitív kilátások - Milyen tényezőkön múlik a magyar hitelminősítés jövője?

2018-01-10 11:39:25
Forrás:

Az elmúlt évek során Magyarország hitelminősítése javuló pályára állt, mely tendencia tavaly is folytatódott: az S&P és Fitch is pozitívra változtatta hazánk hitelminősítési kilátását. A hitelminősítők kommunikációja és módszertana alapján az elmúlt évek javuló besorolását alapvetően a külső sérülékenységünk csökkenése és a fiskális mutatók javulása, valamint a gazdasági növekedés erősödése magyarázta. Előretekintve a Fitchnél a nettó külső adósság folytatódó csökkenése, valamint a dinamikus GDP-növekedés fennmaradása, az S&P-nél az állami kamatkiadások mérséklődése és a pénzügyi rendszer további erősödése, míg a Moody's-nál a devizaadósság csökkenése és az intézményi hatékonyság növekedése eredményezheti a besorolás újbóli javulását. 


Az európai szuverénválság akut szakaszának lecsengése után a hazai növekedési mutatók erősödésnek indultak, miközben a gazdaságpolitikai intézkedések hatására Magyarország külső sérülékenysége csökkent és fiskális mutatóink is fenntartható módon javultak. Mindezen folyamatok hozzájárultak a magyar hitelminősítés pozitív tendenciájához is, melynek dinamikája régiós összevetésben is kedvező volt (1. ábra). A régiós országok közül az elmúlt években Románia hitelminősítési pályája tekinthető még enyhén javulónak, illetve a Fitch pozitívra változtatta Csehország stabil kilátását tavaly szeptemberben. Ugyanakkor a többi régióbeli ország hitelminősítési besorolása romlott az elmúlt öt évben. Általánosságban is megállapítható, hogy a régióban a magasabb hitelminősítési besorolással rendelkező országok rontottak, míg az alacsonyabb besorolással rendelkezők javítottak besorolásukon, azaz a hitelminősítések konvergáltak.

Pozitív kilátások - Milyen tényezőkön múlik a magyar hitelminősítés jövője?

A három meghatározó hitelminősítőnél az elmúlt évekbeli felminősítések közös magyarázatát főként a külső sérülékenység csökkenése (pl. nettó külső adósság, folyó fizetési mérleg) és a fiskális mutatók (pl. államadósság, költségvetési hiány) javulása, valamint a gazdasági növekedés erősödése jelentette. Az egyes intézményeknél a következő folyamatok válthatták ki az elmúlt évek besorolást javító döntéseit:

A Fitch lépéseinek részletes elemzése (Ligeti, 2015a) alapján az intézet kiemelt figyelemmel követi hazánk államadósság és külső adósság mutatóinak tendenciáját, illetve GDP-növekedési és költségvetési egyenleg kilátásait. A 2016. májusi felminősítés (FitchRatings, 2016) és a tavaly novemberben pozitívra javított kilátás (FitchRatings, 2017) kommunikációjában a Fitch is ezeket a tényezőket, azaz a jelentősen csökkenő nettó külső adósságot, az erős folyó fizetési mérleg többletet, valamint a csökkenő államadósság pályát és fegyelmezett költségvetési egyenleget emelte ki kulcsfaktorként.

Az S&P kedvező döntéseinek vizsgálata (Ligeti, 2016a) az egy főre jutó reál GDP-növekedés emelkedését azonosította a 2015. márciusi felminősítés kulcsváltozójaként. Ezt követően az S&P esetében is a külső sérülékenység (a bruttó külső finanszírozási mutató 100 százalék alá) csökkenése, valamint a fiskális deficit mérésére szolgáló mutató (nominális államadósság változása a GDP arányában) mérséklődése vezethetett el a következő, 2016. szeptemberi felminősítéshez (S&P Global Ratings, 2016). A tavalyi kilátásjavítást pedig az intézmény szöveges értékelése alapján a monetáris politikai hatékonyság és a pénzügyi rendszer erősödése eredményezte (S&P Global Ratings, 2017a). 

Pozitív kilátások - Milyen tényezőkön múlik a magyar hitelminősítés jövője?

A Moody's hitelminősítési lépéseinek áttekintése (Ligeti, 2015b) azt mutatta, hogy a kedvező hitelminősítési pálya mögött a stabilizálódó gazdasági növekedés mellett az államadósság és annak devizaarányában bekövetkező mérséklődés állt. A 2016. novemberi felminősítést is a devizaarány további csökkenése támogatta (Moody's Investor Service, 2016a).

A következőkben a hitelminősítők módszertanának és szöveges értékeléseinek felhasználásával mutatjuk be azokat a gazdasági indikátorokat, amelyek változása esetén további elmozdulás várható a hazai hitelminősítésben (Ligeti - Szőrfi, 2016). Fontos felhívni a figyelmet, hogy eredményeink nem tekinthetők a hitelminősítők hivatalos állásfoglalásnak, az itt közölt állítások a hitelminősítők honlapján elérhető információk alapján kizárólag a szerzők véleményét és számításait tükrözik. Szintén lényeges, hogy mivel a hitelminősítők módszertana nem teljesen transzparens, ezért modellszámításainkban feltételezésekkel élünk, törekedve a legjobb tudásunk szerinti becslésre.

A Fitch tavaly novemberben javította pozitívra hazánk "BBB-" besorolásához tartozó stabil kilátását. Szöveges értékelésében jelezte, hogy kvantitatív modellje alapján "BBB+" besorolás adódik Magyarország számára, amit két kvalitatív értékelési tényező csökkent le a "BBB-" szintre. Ez a két kiemelt faktor a potenciális GDP-növekedés és a nettó külső adósság. A nettó külső adósság esetében a Fitch hazánknál 9 százalékos GDP arányos értékkel számol, míg a hasonló besorolású ("peer") országok mediánja -1 százalék. A mutató 2014-ben még 53 százalékon állt, így amennyiben a dinamikus csökkenés folytatódik, úgy rövid időn belül elérhetővé válik a "peer" országok mediánja (FitchRatings, 2017). A GDP-növekedés várhatóan szintén közeledni fog a "peer" országokéhoz. A Bloomberg felmérésében szereplő elemzői kör előrejelzése alapján a hazai 3 éves átlagos GDP-növekedés 2018-ra 3,4 százalékra fog emelkedni, amely lényegében megegyezik a Fitch által összehasonlításhoz használt országok jövő évi medián előrejelzésével, így ez is a további felminősítés lehetőségét erősíti (3. ábra). 

Pozitív kilátások - Milyen tényezőkön múlik a magyar hitelminősítés jövője?

Bár a Moody's tavaly nem változtatott az ország hitelminősítésén és kilátásán sem (Baa3, stabil), a 2016-os felminősítéséhez képest egy évvel később, 2017. november közepén új országjelentést adott ki. Ebben a hitelminősítést alátámasztó erősségek között a diverzifikált gazdaságot, a prudens költségvetési politikát, a folyó fizetési mérleg többletét és a devizaadósság csökkenését sorolta föl (Moody's Investor Service, 2017). A hitelminősítő módszertanát (Moody's Investor Service, 2016b) és a mögöttes adatokat részletesen elemezve becslésünk alapján több, fontosabb faktor közül az elmúlt egy év során a leglátványosabb javulás az ország makrogazdasági és intézményi hatékonyságot mérő mutatóiban volt (növekedési ütem, versenyképességi indikátor). Azonban az elmúlt egy évben az államháztartás dimenziójának erőssége nem változott, és az utolsó dimenzióban, a szuverén kockázati kitettségben sem volt érdemi változás, ami a modell felépítése alapján összességében 2017-re változatlan minősítést valószínűsített.

Előretekintve a modell alapján a kormányzat pénzügyi erősségéhez tartozó faktorok esetén van esély rövid távon előrébb lépni. Ezen belül a 10 éves átlagban 3 százalékra emelkedő GDP-növekedési ütemre van szükség (a jelenlegi 2,4 százalék), ami a 2012-es recesszió 2018-ban történő kikerülése miatt megvalósítható, bár az IMF jelenlegi előrejelzésében 2022-ig fokozatosan 2,2 százalékra mérséklődő növekedési ütemnél érdemben erősebb teljesítményt igényel. Az intézményi faktorok között a Világbank indexei közül a legnagyobb súlyú (kormányzati hatékonyság) előző évekre jellemző szintre való visszaemelkedése is javítaná a modell alapminősítését. Az államháztartás dimenzión belül az államadósság devizaarányának további, tartósan 25 százalék alá történő csökkentése szintén elegendő volna a kategóriaugráshoz (az Eurostat értéke 2016-ra 28,7 százalék).

A besorolás javításának korlátai között említették a hitelminősítők, hogy a magyar államadósság még mindig érdemben magasabb a hasonló minősítéssel rendelkező országokra jellemző értéknél (Moody's). Kiemelték, hogy a hitelminősítés romolhat is, ha az alacsony költségvetési hiány melletti kormányzati elkötelezettség gyengül (Moody's, Fitch). Az S&P legfrissebb értékelése szerint az intézményi hatékonyság romlása szintén kockázatot jelenthet.

Összességében a Fitchnél a külső sérülékenység javulása, míg az S&P-nél a hazai pénzügyi rendszer erősödése tavaly elvezetett hazánk hitelminősítési kilátásának stabilról pozitívra változtatásához. Az MNB korábbi számításai szerint a pozitív kilátásból a hitelminősítőknél átlagosan egy évnyi idő telik el, míg a felminősítés bekövetkezik (Ligeti, 2016b), illetve a Fitch és S&P saját definíciója alapján is nagyságrendileg 1-2 év alatt következhet be a jelzett iránynak megfelelő döntés. Így a két hitelminősítő közül valamelyiknél már jó eséllyel az idei év során bekövetkezhet az újabb felminősítés. A Fitchnél a nettó külső adósság további csökkenése, valamint a GDP-növekedés dinamikusabbá válása, az S&P-nél az állami kamatkiadások mérséklődése és a pénzügyi rendszer erősödése hozhatja el a felminősítést. Fontos azonban kiemelni, hogy a felsorolt indikátorok javulása csak akkor vezethet el a felminősítésekhez, amennyiben a hitelminősítők által figyelembe vett többi indikátor értéke nem romlik időközben. Összességében előretekintve a hitelminősítőknél a kedvező hitelminősítési pálya folytatódása várható.



LAKÁS HITEL
CSOK, Családi Otthonkedvezmény, lakáshitel
CSOK 2016 – Családi Otthonteremtési Kedvezmény
CSOK – Családi Otthonteremtési Kedvezmény – igénybevételével megvásárolható lakóingatlanok  köre és feltételrendszere viszonylag bonyolult. A 2015 év végén hatályba lépett módosítás pedig még inkább árnyalj a képet. Ezért egy kis összefoglalóban segítünk eligazodni.  
CSOK 2016, lakáshitel
CSOK Családi Otthonteremtő Kedvezmény a gyakorlatban (part 2.)
Mire érdemes kiemelten figyelni a lakáshitel igénybevétele előtt? Az igénylő(k) a hitel és a vissza nem térítendő támogatás igénybevétele előtt alaposan gondolják végig anyagi helyzetüket. Ne csak a jelenlegi, hanem egy hosszabb távú intervallumot kell(ene) átgondolni. Jelenlegi munkahelyük hosszabb távon is biztosítja majd a megélhetésüket? A család rendelkezik-e olyan háttérrel, amely segítséget nyújthat egy kritikus élethelyzetben is a biztonságos törlesztés lehetőségével?
CSOK, hitel, lakáshitel, kedvezmény, nagycsaládos
CSOK - Családi Otthonteremtő Kedvezmény a gyakorlatban
A kormány bejelentése, majd a törvény kihirdetése után alig telt el pár hét és máris több változat kering az interneten és az emberek fejében is. Február 03-tól pedig ismét módosításra számíthatnak az igénylők ezen a lakáshitel területen.  Az új lakások építése és vásárlása esetében bolydult fel igazán a hitelpiac. Egyre-másra derülnek az újabb és újabb akadályok illetve információk, melyeket érdemes komolyan venni és tanulmányozni, mielőtt valaki belevágna az új lakások vásárlásának, építésének CSOK hitel igénybe vételébe.
CSOK, CSOK 2015. Családok Otthonteremtési Kedvezménye, hitel, lakáshitel
Brutálisan növekszik a CSOK - Mi lesz a lakáspiaccal?
A kormány újabb kedvezményt biztosít, 3 gyermek vállalása esetén 10 millió forintra nő a vissza nem térítendő támogatás összege. A lakásáfa-csökkentés után ez már a második friss intézkedés, ami brutális hatással lehet a hazai lakáspiacra, és erősen kedvez az új lakások piacának.