Magyar
Jogi szempontból biztonságosan lehet végig vinni az ingatlanos tranzakciókat még a koronavírus-járvány idején is. Az ügyvédek több ponton is kipróbált online eszközöket vethetnek be. Most leírjuk a teljes folyamatot.
Mester Nándor, Portfolio Ingatlan
Azt gondolhatnánk, hogy a mostani súlyos időkben, amikor szinte mindenkitől a fizikai találkozások csökkentését vagy elhagyását kérik, rendkívül megnehezülnek az ingatlanos tranzakciók vagy akár meghiúsulással is fenyeget a helyzet. Nagy tévedés. Szerencsére a 21. századi informatikai eszköztár már elég gazdag és egyes elemei itthon is jól elterjedtek, s ez sokat segít a tranzakciós folyamat szakszerű és jogilag is érvényes végig vitelében – hívta fel a figyelmet a Portfolio Ügyvéd Adatbázisban is szereplő dr. Nagy Barbara, ingatlanügyekre szakosodott ügyvéd. Beszámolója alapján a folyamat így néz ki:
Az ingatlan kiválasztása
Ez szinte már csak online eszközökön keresztül történik, persze a környék fizikai valójának feltérképezése és végső soron az ingatlan megtekintése nem marad el. Itt még nincsenek jogi teendők. Ám amint eldőlt, hogy tényleg megvesszük, bejön a képbe az energetikai tanúsítvány, társasházi lakásnál több okirat és az ügyvéd. Mindegyiknél van online segítség.
Az energetikai tanúsítvány beszerzése
Erre szakosodott vállalkozások megkérdezése alapján szemle nélkül is lehetséges az alap adatok megadása után, jelenleg több cég is nyújt ilyen online szolgáltatást. Előfordulhat, hogy az eladó egy régebben készült, de nem évekkel ezelőtti állapotnak megfelelő tanúsítványt vagy az ott szereplő adatokat mutatja be, szintén online módon, mondjuk e-mailben. A tanúsítvány alapvetően 10 évig hatályos, változás esetén azonban mindig a friss állapotnak megfelelő tanúsítványra van szükség.
Az okiratok megtekintése
Társasházi lakásnál többnyire a közös képviselőtől érdemes elkérni – akár online is – az alapító okiratot és a Szervezeti és Működési Szabályzatot (SZMSZ). Amennyiben az ingatlan terhelt vagy bármilyen speciális körülmény van, akkor természetesen további iratok, igazolások beszerzése szükséges. Ilyen lehet pl. ha jelzálogjog vagy végrehajtási jog van bejegyezve. Ekkor az eladónak kell igazolást hoznia a tartozás aktuális összegéről, mely kifizetése esetén a terhek törölhetők.
Az okmányok ellenőrzése
Az ügyvédnek ezen felül – fölhasználva a szerződő felek személyi okmányainak adatait – az állami Jogügyletek Biztonságát Erősítő Adatszolgáltatási Keretrendszerben (JÜB) is ellenőriznie kell az okmányok valódiságát. Főleg azért, hogy lopott vagy nem érvényes okmánnyal ne lehessen tranzakciót megvalósítani. Ha minden rendben van, akkor nincs akadálya az ügyvédi ellenjegyzésnek.
Távazonosítás és az adásvételi szerződés aláírása
Az eladó és a vevő megállapodik az adásvételi szerződés tartalmában, majd az ügyvéd ennek megfelelően elkészíti a szerződést és esetleges mellékleteit. Az aláírás előtt úgynevezett távazonosítást végez el. Ennek lényege, hogy az aláíró, a joggyakorlatban elfogadott audiovizuális eszközöket használva (Skype, Zoom, MS Teams, bluejeans.com) bemutatja a személyi okmányait jól látható módon az ügyvédnek úgy, hogy arca is azonosítható legyen.
Ezután egyértelműen nyilatkozik vételi vagy eladói szándékáról, majd fizikailag aláírja az előzőleg az ügyvéd által elkészített dokumentumokat. Ezt a videós kapcsolat alatt megtett nyilatkozatot az ügyvédnek rögzítenie kell.
Részletek a távazonosításból
A távazonosítás kezdetén az azonosított személynek kifejezetten nyilatkoznia kell arról, hogy a távazonosításhoz hozzájárul. Ezután az azonosításhoz felhasznált okmányának minden, rögzítendő adatot tartalmazó oldalát a kamerának – megfelelően megvilágítva – fel kell mutatnia úgy, hogy az okmány jól látható, illetve adattartalma jól olvasható legyen. Egy ajánlás szerint a biztonsági elemet tartalmazó okmány kamera előtti olyan mozgatását is meg kell követelni, amely alapján a biztonsági elem az okmányon felismerhető (pl. az okmányon található hologramon az okmány mozgatása esetén jól felismerhetően megtörik a fény). Az azonosítottnak az azonosítás során rögzítésre kerülő adatait szóban is közölnie kell. Fontos, hogy az ügyvéd meggyőződhessen a felmutatott okmányon szereplő személy és az okmányt felmutató személy arcának, lehetőség szerint nemének, illetve hozzávetőleges korának az egyezőségéről.
Távellenjegyzés
A gyakorlatban – az audiovizuális kapcsolat fennállása idején - először általában az eladó látja el kézjegyével a dokumentumokat, majd megküldi vagy akár el is viszi azokat a vevőhöz, aki szintén aláírja, s ezután elküldi postán vagy személyesen elviszi az ügyvédhez. Az ügyvéd ezután ellenjegyzi az iratokat.
Földhivatali bejegyzés
Elektronikus beadásra itt nincs mód. Az ügyvéd kétféle módon járhat el. Beadhatja postán vagy személyesen. Ha utóbbit választja, akkor - a járványra való tekintettel, és a fizikai érintkezések csökkentése érdekében - a Földhivatal bevezette az úgynevezett Iratládát, amit a hivatalban helyeztek ki, oda bedobható a szerződés egy példánya. A széljegyzés a Földhivatal tájékoztatása szerint ugyanakkor továbbra is megtörténik a beadás napján. Nem azonnali vételár-fizetés esetén a leggyakrabban alkalmazott megoldás az úgynevezett függőben tartás, vagyis a folyamat akkor fejeződik be, ha a vevő a vételár fennmaradó részét is maradéktalanul kifizette az eladónak, s így bejegyezhető lesz a tulajdonjoga.
Dr. Nagy Barbara hozzáfűzte még, hogy az online módszereket korábban is használták, főleg külföldi és nem helyi lakos vásárlók esetében. A mostani rendkívüli helyzetben azonban felértékelődnek ezek.
Címkék:in gatlan lakás, lakás, járvány, távazonosítás, földhivatal, adásvételi szerződés, koronavírus, távellenjegyzés
