Magyar
A fogyó és elöregedő népesség a munkaerőpiacon és a nyugdíjrendszeren kívül a lakáspiacra is komoly hatással lehet hosszú távon. A népesség fogyás és a demográfiai folyamatok nem mindenhol fejtenek majd ki azonban ugyanolyan hatást. Az ezekkel együtt járó árcsökkentő hatás egyes lakáspiacok számára ugyan valóban árcsökkenést hozhat, de az országon belüli migráció hatására máshol teljesen máshogy alakulhatnak az árpályák, és a keresletnövekedést tapasztaló piacon áremelkedés is bekövetkezhet. Arra kerestük a választ, hogy mik mozgathatják a lakáspiacot a jövőben.
Magyarországon a lakosságszám csökkenő tendenciát mutat, míg 2014-ben 9,8 millióan éltek hazánkban, addig 2004-ben még 10 millió fő fölött volt ez a szám. A lakásállomány 2014-ben 4,4 millió ingatlant foglalt magában, ami egyúttal azt is jelenti, hogy tavaly minden 100 lakóingatlanra körülbelül 224 fő jutott, és az ország minden négyzetkilométerén átlagosan 47 lakás vagy ház található.
Miért fontos, hogy hányan vagyunk és mennyi lakásban élünk?
Mint minden piac esetében, a lakáspiacon is a kereslet és kínálat alakulása határozza meg az árakat. Változatlan kínálat és növekvő kereslet mellett az árak növekedésnek indulhatnak, de ugyanez a helyzet kínálathiány esetén is, vagyis ha a kereslet meghaladja kínált lakások számát. Míg a fordított esetben az árakra lefelé irányuló nyomás nehezedik.
Magyarországon a népesség, mint már korábban említettük, csökkenő tendenciát mutat, a születések alacsony, míg a halálozások magas száma miatt. Az elmúlt 14 évben közel 300 ezer fővel csökkent az ország népessége. Az alacsony születésszám nem csak csökkenést indukál, a népesség életkori szerkezete is változáson megy keresztül, a lakosság elöregedő. A 15 év alattiak aránya 2001-től nézve 2,1 százalékponttal csökkent, míg a 65 év felettiek aránya 2,4 százalékkal nőtt a lakosságon belül.
A népességfogyás hatását ugyan némileg csökkenti, hogy egyre többen birtokolnak akár több lakást is, valamint kevésbé jellemző a több generáció együttélése, de összességében a lakosság számának csökkenése a lakáspiaci kereslet alakulására negatív hatással lehet hosszú távon.
Hogyan alakul a kínálat?
Ugyan a népesség fogy, mégis a lakásállomány folyamatos növekedése figyelhető meg, bár a válság óta eltelt időszakban ez erősen lelassult. Fontos megjegyezni, hogy itt elsősorban mennyiségi bővülésről van szó, míg minőségben nem történt ilyen nagymértékű növekedés, tekintve hogy a lakásállomány egy része öregszik, és romlik. Pusztán a számok szintjén az látható, hogy míg 2002-ben még 4,07 millió lakóingatlan volt Magyarországon, addig 2014-ben már több mint 4,4 millió.
A fentieknek köszönhetően jelentősen csökkent a 100 lakásra jutó lakosság száma, míg 2002-ben még 250 fő jutott 100 lakóingatlanra, addig 2014-ben már csak 224. Ennek megfelelően egyre több lakás jut minden egyes emberre. Ez minden más változatlansága mellett akár a lakások leértékelődését is hozhatja hosszú távon. A hatást azonban csökkenti, hogy nem minden lakást laknak. A lakott és nem lakott lakások aránya ugyan az elmúlt 13 évben nem változott, de a jövőben elképzelhető, hogy rosszabb lakások lakatlanná válnak, így csökkentve a népességfogyás és lakásszám bővülés következtében fellépő leértékelődési nyomást.
Mi történt a lakásárakkal?
1999-től 2008-ig a lakásárak növekedést mutattak, majd a válság kirobbanása után erősen esett a piac. A lakáspiac a tavalyi évben elkezdett magához térni és az árak ismét növekedésnek indultak. Ha azonban az átlagos négyzetméterárakat nézzük az ország egészét tekintve 2004 óta folyamatos csökkenés figyelhető meg. Ebből arra lehet következtetni, hogy a lakosságszám csökkenése és a lakásállomány folyamatos bővülése az átlagos négyzetméterárakat általában lenyomja. A lakáspiacra gyakorolt hatásként ezeken felül azonban még más tényezőket is figyelembe kell venni.
Mi befolyásolja még a lakáspiacot?
A kereslet szempontjából a fizetőképes keresletnek van jelentősége, így a lakosság vásárlási lehetőségei szoros összefüggést mutatnak a háztartások jövedelmi helyzetével. Ebben az elmúlt években pozitív elmozdulás történt, az egy négyzetméter lakóingatlan megvásárlásához szükséges átlagos havi kereset folyamatosan csökken, így ma lényegesen könnyebb otthonhoz jutni, mint 10 évvel ezelőtt. Ez a változás kedvez a lakáspiaci fellendülésnek, mivel a keresleti oldalt erősíti, és szintén ellensúlyozhatja a lakosságszám kereslet csökkentő hatását.
A lakáspiaci keresletet befolyásoló másik lényeges tényező a hitelpiac alakulása. Jelenleg a jegybanki alapkamat történelmi mélyponton, 1,35 százalékon áll, ami a hitelezési piacon is érzékelhető, nagyon alacsony thm-ek (teljes hiteldíjmutató) mellett lehet hitelhez jutni. Ez szintén kedvez a lakáspiaci kereslet felfutásának.
Nem mindegy, milyen lakásról vagy házról beszélünk!
A lakásárak szempontjából nagyon fontos szerep jut természetesen a területnek, de ezen túl nem mindegy a félszobák és a szobák száma sem. Az egész szobák számának növekedése lényegesen nagyobb mértékben drágítja az ingatlant, mint a félszobák számának növelése, míg az alapterület esetében a lakásterületének növekedése esetén érvényesül a csökkenő hozadék elve, vagyis a négyzetméterek növekedése csökkenő mértékben járul hozzá a lakásárának változásához.
A lakásárak esetében szintén nagy szerep jut az adott ingatlan állapotának. Egy új lakás ára 71 százalékkal magasabb, mint egy felújítandóé. Ez a különbség lényegesen kevesebb az átlagos állapotú ingatlanokhoz képest, melyek ára mindössze kb 19 százalékkal magasabb csak egy felújítandó lakásnál vagy háznál.
Lokáció, lokáció, lokáció
A lakásárára gyakorolt hatást illetően a fentiek mellett is a legnagyobb hatással az ingatlan elhelyezkedése lehet az otthonok értékére. A nagyobb városok, mint Budapest és a nagyobb, munkahellyel ellátottabb városok illetve a kisebb, magas munkanélküliséggel szembesülő települések esetében a lakóingatlanok árpályája lényeges eltéréseket mutathat hosszú távon.
A népességfogyás ez utóbbi település típust súlyosabban érintheti a belső migráció következtében, az ennek következtében fellépő keresletcsökkenés miatt a lakásleértékelődési nyomás valójában főként ezeken a területeken jelentkezhet. Összességében tehát a kis elnéptelenedő falvakban a lakások értéke erősen csökkenhet nagyon hosszú időtávra előretekintve, míg a keresett, több munkalehetőséget tartogató városokban és környékén ez a hatás nem érzékelhető majd a kereslet koncentráltsága miatt.
A cikk megírásához Szabó Ádám, ELTEconos hallgató Város- és ingatlangazdaságtan tantárgy keretében beadott infografikáját használtuk fel.
