Jogi ismeretek: hírek

Mire figyeljünk építési telek vásárlása esetén? - 3. rész

2022-09-02 10:33:29


Az építési telek megvásárlásába mindenképpen be kell vonnunk ügyvédet is. Neki kell ellenőriznie, hogy kik a tulajdonosok, van-e bejegyezve haszonélvezet, vagy bármilyen jog más személy nevére, mekkora a telek mérete, és miként van bejegyezve (belterület, szántó, üdülő).


Van-e bármilyen jog bejegyezve a telekre (szolgalmi jog, közműátvezetés stb.), és nincs-e jelzálog vagy egyéb terhelés a tulajdoni lapon.


 A tulajdonjog tárgya csak forgalomképes, önálló ingatlan lehet.



Önálló ingatlan:


A forgalomképesség tekintetében külön jogszabályokat is ismerni kell, de gyakran fontosabb az önálló ingatlan fogalma, amelyet az ingatlan-nyilvántartási jog határoz meg a földrészlet, az egyéb önálló ingatlan szabályozásával. Tulajdonjogot és általában jogosultságot csak olyan ingatlanra lehet joghatállyal szerezni, amelyet az ingatlan-nyilvántartás önálló ingatlanként kialakított és amely az ingatlan-nyilvántartási térképen szerepel, illetőleg amelyet tulajdoni lap formájában jelképileg megjelenítenek.


Az ingatlanok felosztását más jogszabályokban találhatjuk meg. Ezek: az 1994. évi V. törvény, valamint a még mindig hatályos 26/1987. (VII. 31.) MT rendelet, illetve a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK).


Rendeltetésük szerint az ingatlanok a következőképp csoportosíthatók:

  • termőföldek, 
  • építési célú földek, 
  • különleges rendeltetésű földek, 
  • hasznosításra alkalmatlan területek.


Építési terület: Olyan telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 7. pont]. 


A nyomvonal fogalmához úgy gondolom szükséges még egy meghatározás ismerete: Az építési helyen belül vagy annak határvonalán a helyi építési szabályzatban meghatározott olyan vonal (vonalak), amelyre (amelyekre) az épületet a helyi építési szabályzatban meghatározottak szerint kötelezően helyezni kell [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. sz. melléklet 31. §].


A fekvésük helye szerint az ingatlanok lehetnek:


  • Belterületi ingatlanok (ezen belül különös kategóriaként a belterületi mezőgazdasági művelés alatt álló földek).
    • Belterületi ingatlan fogalma: A település közigazgatási területének – jellemzően a település történetileg kialakultösszefüggő, beépített, vagy beépítésre szánt területeket tartalmazó – a helyi szabályzatban kijelölt része [321/2012. (XI. 16.) Korm. rend. 1. § 1. pont].
  • Külterületi ingatlanok (ezeken belül különös kategóriaként a tanya). Itt kell megjegyeznünk, hogy a zártkert mint külterületi ingatlantípus megszűnt, a zártkertek külterületi földrészletnek minősülnek.


Itt most meg kell állnunk és egy kicsit részletesebben megnézni, mit kell tudni a zártkertekről, mert ez még most is homályos területe az ingatlanokkal kapcsolatos általános ismereteknek.


Mi a zártkert?



A zártkert mint fogalom mára már csak a köznyelvben és néhány tulajdoni lapon maradt fenn. Ez a telektípus az 1950-es években jött létre. Ekkor a nagyüzemi gazdálkodás keretei közt bizonyos terményeket nem tudtak megtermelni, ezért a gazdáknak kisebb területeket hagytak saját művelésre. Ezek a háztáji gazdaságok váltak idővel hobbikertté, hétvégi telekké, majd a 1970-es évektől nyaralóvá.


A telekkönyvi nyilvántartásokban korábban létezett a belterületi, külterületi és a zártkerti kategória is, 1994-től viszont a besorolás átalakult, azóta elhelyezkedése miatt a zártkert a külterülethez tartozik. Mint feljebb már leírtuk a zártkertek külterületi földrészletnek minősülnek.


Mire ügyeljünk külterületi ingatlanok vásárlásakor?


Mindenképpen kérjük ki a tulajdoni lapot, hogy milyen besorolás alá tartozik a megvásárolandó ingatlan. Ha nincs kivonva művelési ág alól, az adásvételi folyamat nem csak hosszabbá válik, de meg is hiúsulhat a kifüggesztési eljárás miatt.


Mi a kifüggesztési eljárás?


Miután a zártkert külterületi földrészletnek minősül, ezért a jog (bizonyos személyeknek) elővásárlási jogot biztosít.


Hogyan zajlik az eljárás elővásárlási jog esetében?


A termőföld (ide tartozik a zártkert is) eladása során elővásárlási joggal élhetnek bizonyos személyek. Az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe foglalt formában közölni kell, ennek egyik módja a hirdetményi úton történő közlés. Az elővásárlási joggal rendelkezőnek 60 napos jogvesztő határidő áll rendelkezésére, hogy nyilatkozzon a vételi ajánlat elfogadásáról, vagy elutasításáról. A jogvesztő határidő azt jelenti, hogy a 60 nap lejártát követően nem élhet az elővásárlási joggal. Hasonlóképpen elutasításnak számít az is, ha nem nyilatkozik szándékairól a megadott határidőig.


Miután letelt a határidő, az ingatlan fekvése szerinti település jegyzője a beérkezett nyilatkozatokról iratjegyzéket küld az eladónak, valamint a mezőgazdasági igazgatási szerv is megkapja ezt jóváhagyási céllal.


Mi a helyzet, ha gazdasági épület szerepel a tulajdoni lapon?




Igencsak óvatosan kell viszonyulni ingatlanvásárlás esetén a zártkertekhez. Nemcsak az eladó, hanem a vevő is kerülhet zsákutcába. A mai szárnyaló ingatlanárak mellett kecsegtető lehet egy-egy eladó zártkert „nyomott” vételára, azonban nem szabad abba a hibába esni, hogy lakóháznak hisszük azt, ami a tulajdoni lapon gazdasági épületként szerepel. Nemcsak az adásvétel folyamatánál érhetik meglepetések az eladót és a vevőt egyaránt, hanem a hiteligénylés és az ingatlan beépíthetőségének anomáliái is okozhatnak meglepetéseket.


Mi a helyzet, ha lakóingatlan szerepel a tulajdoni lapon?




Megkönnyíti a dolgunkat, ha a tulajdoni lapon „lakóház” szerepel, például gazdasági épületek vásárlásakor nem igényelhetünk CSOK-ot. Amennyiben lakóház szerepel a nyilvántartásban, a családi otthonteremtési kedvezmények nyitva állhatnak előttünk is.


Feltétlenül érdeklődjünk az önkormányzatnál, hogy a jövőben várhatóak-e infrastrukturális fejlesztések a településen. Ha külterületi az ingatlan, akkor az is fontos kérdés, hogy tervezik-e a terület bevonását belterületbe, amennyiben igen, idővel megtöbbszörözhetjük ingatlanunk árát.


TULAJDONI LAP:


Már több szó esett cikksorozatunkban a tulajdoni lapról. Amikor bármilyen telket, ingatlant vásárolunk elengedhetetlen a döntésünk megalapozásához, hogy a szerződés megkötése előtt kikérjük az ingatlanközvetítőtől vagy a földhivataltól az ingatlan tulajdoni lapját.


Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait a tulajdoni lapra kell bejegyezni, feljegyezni, illetve azon átvezetni. A tulajdoni lap ezeket az adatokat számítógépen kezelve tartalmazza (papíralapon csak a tulajdoni lap hiteles vagy nem hiteles másolatát kaphatjuk meg). Az ingatlan-nyilvántartásban minden ingatlant külön tulajdoni lapon kell nyilvántartani.

Ismertetőül egy tulajdoni lap MINTÁT mutatok be:



Zárszó


Remélem sikerült ezzel a cikksorozatunkkal rávilágítani jó pár olyan jogszabályra, fogalomra, buktatókra és segítségre, mely hasznára lehet azoknak akik telket kívánnak vásárolni, hogy azon építsék fel álmaik otthonát.


De ne feledjék: ha nem megy egyedül, kérjenek segítséget a felkészült szakemberektől. Az ingatlan irodák - így a VÁR-KÖZ Kft is, már előre tájékozódik azoknak a telkeknek a jogi helyzetéről melyet eladásra kínál. Így már egy előkészített, jogilag átvilágított eladó ingatlant nézhet meg az érdeklődő, leendő vásárló.

JOGI ISMERETEK
okiratok fajtái
Mire figyeljünk magánokirat esetén? Az okiratok titkai 2. rész
Az okiratoknak megvannak a maga titkai. Szerencsére nem olyan nehéz megismerni ezeket, ám egy „térkép” nem árthat, ha nem akarunk eltévedni. A „térkép” első felét itt találod. Most pedig a magánokirat titkaiba pillanthatsz be. Mi lehet magánokirat? Mire kell figyelni a magánokiratoknál?
Építési telek
Mire figyeljünk építési telek vásárlása esetén? - 2. rész
Ahhoz, hogy felelős és főleg az építtetőnek megfelelő döntést lehessen hozni, tisztában kell lenni néhány alapvető fogalommal. Elsőnek nézzük meg milyen építési övezetek vannak, hiszen ez dönti el, hogy milyen célra lehet építeni az adott telken.
Eladó építési telek
Mire figyeljünk építési telek vásárlása esetén? - 1. rész
Mielőtt belevágnánk életünk nagy projektjébe, el kell dönteni, hogy mit szeretnénk építeni és ehhez milyen szempontok szerint vásároljuk meg az építési telkünket melyre az otthonunkat fel szeretnénk építeni.
lakás visszaszerzése
Önkényesen elfoglalt lakás visszaszerzése
Nehézségekbe ütközhet, ha a lakást jogtalanul elfoglaló személy, volt bérlő vagy más használó nem kívánja elhagyni az ingatlant. Ekkor jogi úton kell őt kiköltöztetni. Bizonyos esetekben ez valóban hosszabb pereskedést jelenhet a bíróságon. Ám vannak olyan esetek, amikor peres eljárás mellőzésével is kiüríthető a lakás. Akár még akkor is van erre lehetőség, ha a használó közjegyzői okiratban nem vállalta a kiköltözést. Hogyan történhet az önkényesen elfoglalt lakás visszaszerzése?