Mire figyeljünk építési telek vásárlása esetén? - 3. rész

Mire figyeljünk építési telek vásárlása esetén? - 3. rész

2022-09-02 10:33:29


Az építési telek megvásárlásába mindenképpen be kell vonnunk ügyvédet is. Neki kell ellenőriznie, hogy kik a tulajdonosok, van-e bejegyezve haszonélvezet, vagy bármilyen jog más személy nevére, mekkora a telek mérete, és miként van bejegyezve (belterület, szántó, üdülő).


Van-e bármilyen jog bejegyezve a telekre (szolgalmi jog, közműátvezetés stb.), és nincs-e jelzálog vagy egyéb terhelés a tulajdoni lapon.


 A tulajdonjog tárgya csak forgalomképes, önálló ingatlan lehet.



Önálló ingatlan:


A forgalomképesség tekintetében külön jogszabályokat is ismerni kell, de gyakran fontosabb az önálló ingatlan fogalma, amelyet az ingatlan-nyilvántartási jog határoz meg a földrészlet, az egyéb önálló ingatlan szabályozásával. Tulajdonjogot és általában jogosultságot csak olyan ingatlanra lehet joghatállyal szerezni, amelyet az ingatlan-nyilvántartás önálló ingatlanként kialakított és amely az ingatlan-nyilvántartási térképen szerepel, illetőleg amelyet tulajdoni lap formájában jelképileg megjelenítenek.


Az ingatlanok felosztását más jogszabályokban találhatjuk meg. Ezek: az 1994. évi V. törvény, valamint a még mindig hatályos 26/1987. (VII. 31.) MT rendelet, illetve a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK).


Rendeltetésük szerint az ingatlanok a következőképp csoportosíthatók:

  • termőföldek, 
  • építési célú földek, 
  • különleges rendeltetésű földek, 
  • hasznosításra alkalmatlan területek.


Építési terület: Olyan telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 7. pont]. 


A nyomvonal fogalmához úgy gondolom szükséges még egy meghatározás ismerete: Az építési helyen belül vagy annak határvonalán a helyi építési szabályzatban meghatározott olyan vonal (vonalak), amelyre (amelyekre) az épületet a helyi építési szabályzatban meghatározottak szerint kötelezően helyezni kell [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. sz. melléklet 31. §].


A fekvésük helye szerint az ingatlanok lehetnek:


  • Belterületi ingatlanok (ezen belül különös kategóriaként a belterületi mezőgazdasági művelés alatt álló földek).
    • Belterületi ingatlan fogalma: A település közigazgatási területének – jellemzően a település történetileg kialakultösszefüggő, beépített, vagy beépítésre szánt területeket tartalmazó – a helyi szabályzatban kijelölt része [321/2012. (XI. 16.) Korm. rend. 1. § 1. pont].
  • Külterületi ingatlanok (ezeken belül különös kategóriaként a tanya). Itt kell megjegyeznünk, hogy a zártkert mint külterületi ingatlantípus megszűnt, a zártkertek külterületi földrészletnek minősülnek.


Itt most meg kell állnunk és egy kicsit részletesebben megnézni, mit kell tudni a zártkertekről, mert ez még most is homályos területe az ingatlanokkal kapcsolatos általános ismereteknek.


Mi a zártkert?



A zártkert mint fogalom mára már csak a köznyelvben és néhány tulajdoni lapon maradt fenn. Ez a telektípus az 1950-es években jött létre. Ekkor a nagyüzemi gazdálkodás keretei közt bizonyos terményeket nem tudtak megtermelni, ezért a gazdáknak kisebb területeket hagytak saját művelésre. Ezek a háztáji gazdaságok váltak idővel hobbikertté, hétvégi telekké, majd a 1970-es évektől nyaralóvá.


A telekkönyvi nyilvántartásokban korábban létezett a belterületi, külterületi és a zártkerti kategória is, 1994-től viszont a besorolás átalakult, azóta elhelyezkedése miatt a zártkert a külterülethez tartozik. Mint feljebb már leírtuk a zártkertek külterületi földrészletnek minősülnek.


Mire ügyeljünk külterületi ingatlanok vásárlásakor?


Mindenképpen kérjük ki a tulajdoni lapot, hogy milyen besorolás alá tartozik a megvásárolandó ingatlan. Ha nincs kivonva művelési ág alól, az adásvételi folyamat nem csak hosszabbá válik, de meg is hiúsulhat a kifüggesztési eljárás miatt.


Mi a kifüggesztési eljárás?


Miután a zártkert külterületi földrészletnek minősül, ezért a jog (bizonyos személyeknek) elővásárlási jogot biztosít.


Hogyan zajlik az eljárás elővásárlási jog esetében?


A termőföld (ide tartozik a zártkert is) eladása során elővásárlási joggal élhetnek bizonyos személyek. Az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe foglalt formában közölni kell, ennek egyik módja a hirdetményi úton történő közlés. Az elővásárlási joggal rendelkezőnek 60 napos jogvesztő határidő áll rendelkezésére, hogy nyilatkozzon a vételi ajánlat elfogadásáról, vagy elutasításáról. A jogvesztő határidő azt jelenti, hogy a 60 nap lejártát követően nem élhet az elővásárlási joggal. Hasonlóképpen elutasításnak számít az is, ha nem nyilatkozik szándékairól a megadott határidőig.


Miután letelt a határidő, az ingatlan fekvése szerinti település jegyzője a beérkezett nyilatkozatokról iratjegyzéket küld az eladónak, valamint a mezőgazdasági igazgatási szerv is megkapja ezt jóváhagyási céllal.


Mi a helyzet, ha gazdasági épület szerepel a tulajdoni lapon?




Igencsak óvatosan kell viszonyulni ingatlanvásárlás esetén a zártkertekhez. Nemcsak az eladó, hanem a vevő is kerülhet zsákutcába. A mai szárnyaló ingatlanárak mellett kecsegtető lehet egy-egy eladó zártkert „nyomott” vételára, azonban nem szabad abba a hibába esni, hogy lakóháznak hisszük azt, ami a tulajdoni lapon gazdasági épületként szerepel. Nemcsak az adásvétel folyamatánál érhetik meglepetések az eladót és a vevőt egyaránt, hanem a hiteligénylés és az ingatlan beépíthetőségének anomáliái is okozhatnak meglepetéseket.


Mi a helyzet, ha lakóingatlan szerepel a tulajdoni lapon?




Megkönnyíti a dolgunkat, ha a tulajdoni lapon „lakóház” szerepel, például gazdasági épületek vásárlásakor nem igényelhetünk CSOK-ot. Amennyiben lakóház szerepel a nyilvántartásban, a családi otthonteremtési kedvezmények nyitva állhatnak előttünk is.


Feltétlenül érdeklődjünk az önkormányzatnál, hogy a jövőben várhatóak-e infrastrukturális fejlesztések a településen. Ha külterületi az ingatlan, akkor az is fontos kérdés, hogy tervezik-e a terület bevonását belterületbe, amennyiben igen, idővel megtöbbszörözhetjük ingatlanunk árát.


TULAJDONI LAP:


Már több szó esett cikksorozatunkban a tulajdoni lapról. Amikor bármilyen telket, ingatlant vásárolunk elengedhetetlen a döntésünk megalapozásához, hogy a szerződés megkötése előtt kikérjük az ingatlanközvetítőtől vagy a földhivataltól az ingatlan tulajdoni lapját.


Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait a tulajdoni lapra kell bejegyezni, feljegyezni, illetve azon átvezetni. A tulajdoni lap ezeket az adatokat számítógépen kezelve tartalmazza (papíralapon csak a tulajdoni lap hiteles vagy nem hiteles másolatát kaphatjuk meg). Az ingatlan-nyilvántartásban minden ingatlant külön tulajdoni lapon kell nyilvántartani.

Ismertetőül egy tulajdoni lap MINTÁT mutatok be:



Zárszó


Remélem sikerült ezzel a cikksorozatunkkal rávilágítani jó pár olyan jogszabályra, fogalomra, buktatókra és segítségre, mely hasznára lehet azoknak akik telket kívánnak vásárolni, hogy azon építsék fel álmaik otthonát.


De ne feledjék: ha nem megy egyedül, kérjenek segítséget a felkészült szakemberektől. Az ingatlan irodák - így a VÁR-KÖZ Kft is, már előre tájékozódik azoknak a telkeknek a jogi helyzetéről melyet eladásra kínál. Így már egy előkészített, jogilag átvilágított eladó ingatlant nézhet meg az érdeklődő, leendő vásárló.

JOGI ISMERETEK
adásvételi szerződés
Mi fán terem a függőben tartás ingatlan adásvételnél?
Ingatlan vásárlásakor sok esetben találkozhatunk az adásvételi szerződésben a tulajdonjog fenntartással vagy a függőben tartással. Korábbi cikkünkben már közelebbről megismerkedtünk a tulajdonjog fenntartással. Most a függőben tartás témakörét vizsgáljuk meg közelebbről.
ingatlan adásvétel
Mit jelent a tulajdonjog fenntartás ingatlan adásvételnél?
Ingatlan adásvétel során sokszor találkozhatunk két fogalommal: tulajdonjog fenntartás vagy függőben tartás. Mit jelentenek ezek és mire valók? Ebben a cikkben a tulajdonjog fenntartást járjuk körbe.
ingatlan árverése
Mi történik a bérleti szerződéssel az ingatlan árverése esetén?
A bírósági végrehajtási eljárás során nem kizárt, hogy olyan ingatlan kerül árverezésre, amelyben bérlő lakik. Ilyen esetekben felmerül, hogy az ingatlant lakottan kell-e árverezni? Mi lesz a bérleti szerződés sorsa az ingatlan árverése után?
Építési telek
Mire figyeljünk építési telek vásárlása esetén? - 4. rész
Miután már sok fogalmat megismertünk, célszerű egy kicsit a részletekbe is belekukkantani.