Magyar
Az építési telek megvásárlásába mindenképpen be kell vonnunk ügyvédet is. Neki kell ellenőriznie, hogy kik a tulajdonosok, van-e bejegyezve haszonélvezet, vagy bármilyen jog más személy nevére, mekkora a telek mérete, és miként van bejegyezve (belterület, szántó, üdülő).
Van-e bármilyen jog bejegyezve a telekre (szolgalmi jog, közműátvezetés stb.), és nincs-e jelzálog vagy egyéb terhelés a tulajdoni lapon.
A tulajdonjog tárgya csak forgalomképes, önálló ingatlan lehet.
Önálló ingatlan:
A forgalomképesség tekintetében külön jogszabályokat is ismerni kell, de gyakran fontosabb az önálló ingatlan fogalma, amelyet az ingatlan-nyilvántartási jog határoz meg a földrészlet, az egyéb önálló ingatlan szabályozásával. Tulajdonjogot és általában jogosultságot csak olyan ingatlanra lehet joghatállyal szerezni, amelyet az ingatlan-nyilvántartás önálló ingatlanként kialakított és amely az ingatlan-nyilvántartási térképen szerepel, illetőleg amelyet tulajdoni lap formájában jelképileg megjelenítenek.
Az ingatlanok felosztását más jogszabályokban találhatjuk meg. Ezek: az 1994. évi V. törvény, valamint a még mindig hatályos 26/1987. (VII. 31.) MT rendelet, illetve a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK).
Rendeltetésük szerint az ingatlanok a következőképp csoportosíthatók:
Építési terület: Olyan telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 7. pont].
A nyomvonal fogalmához úgy gondolom szükséges még egy meghatározás ismerete: Az építési helyen belül vagy annak határvonalán a helyi építési szabályzatban meghatározott olyan vonal (vonalak), amelyre (amelyekre) az épületet a helyi építési szabályzatban meghatározottak szerint kötelezően helyezni kell [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. sz. melléklet 31. §].
A fekvésük helye szerint az ingatlanok lehetnek:
Itt most meg kell állnunk és egy kicsit részletesebben megnézni, mit kell tudni a zártkertekről, mert ez még most is homályos területe az ingatlanokkal kapcsolatos általános ismereteknek.
Mi a zártkert?
A zártkert mint fogalom mára már csak a köznyelvben és néhány tulajdoni lapon maradt fenn. Ez a telektípus az 1950-es években jött létre. Ekkor a nagyüzemi gazdálkodás keretei közt bizonyos terményeket nem tudtak megtermelni, ezért a gazdáknak kisebb területeket hagytak saját művelésre. Ezek a háztáji gazdaságok váltak idővel hobbikertté, hétvégi telekké, majd a 1970-es évektől nyaralóvá.
A telekkönyvi nyilvántartásokban korábban létezett a belterületi, külterületi és a zártkerti kategória is, 1994-től viszont a besorolás átalakult, azóta elhelyezkedése miatt a zártkert a külterülethez tartozik. Mint feljebb már leírtuk a zártkertek külterületi földrészletnek minősülnek.
Mire ügyeljünk külterületi ingatlanok vásárlásakor?
Mindenképpen kérjük ki a tulajdoni lapot, hogy milyen besorolás alá tartozik a megvásárolandó ingatlan. Ha nincs kivonva művelési ág alól, az adásvételi folyamat nem csak hosszabbá válik, de meg is hiúsulhat a kifüggesztési eljárás miatt.
Mi a kifüggesztési eljárás?
Miután a zártkert külterületi földrészletnek minősül, ezért a jog (bizonyos személyeknek) elővásárlási jogot biztosít.
Hogyan zajlik az eljárás elővásárlási jog esetében?
A termőföld (ide tartozik a zártkert is) eladása során elővásárlási joggal élhetnek bizonyos személyek. Az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe foglalt formában közölni kell, ennek egyik módja a hirdetményi úton történő közlés. Az elővásárlási joggal rendelkezőnek 60 napos jogvesztő határidő áll rendelkezésére, hogy nyilatkozzon a vételi ajánlat elfogadásáról, vagy elutasításáról. A jogvesztő határidő azt jelenti, hogy a 60 nap lejártát követően nem élhet az elővásárlási joggal. Hasonlóképpen elutasításnak számít az is, ha nem nyilatkozik szándékairól a megadott határidőig.
Miután letelt a határidő, az ingatlan fekvése szerinti település jegyzője a beérkezett nyilatkozatokról iratjegyzéket küld az eladónak, valamint a mezőgazdasági igazgatási szerv is megkapja ezt jóváhagyási céllal.
Mi a helyzet, ha gazdasági épület szerepel a tulajdoni lapon?
Igencsak óvatosan kell viszonyulni ingatlanvásárlás esetén a zártkertekhez. Nemcsak az eladó, hanem a vevő is kerülhet zsákutcába. A mai szárnyaló ingatlanárak mellett kecsegtető lehet egy-egy eladó zártkert „nyomott” vételára, azonban nem szabad abba a hibába esni, hogy lakóháznak hisszük azt, ami a tulajdoni lapon gazdasági épületként szerepel. Nemcsak az adásvétel folyamatánál érhetik meglepetések az eladót és a vevőt egyaránt, hanem a hiteligénylés és az ingatlan beépíthetőségének anomáliái is okozhatnak meglepetéseket.
Mi a helyzet, ha lakóingatlan szerepel a tulajdoni lapon?
Megkönnyíti a dolgunkat, ha a tulajdoni lapon „lakóház” szerepel, például gazdasági épületek vásárlásakor nem igényelhetünk CSOK-ot. Amennyiben lakóház szerepel a nyilvántartásban, a családi otthonteremtési kedvezmények nyitva állhatnak előttünk is.
Feltétlenül érdeklődjünk az önkormányzatnál, hogy a jövőben várhatóak-e infrastrukturális fejlesztések a településen. Ha külterületi az ingatlan, akkor az is fontos kérdés, hogy tervezik-e a terület bevonását belterületbe, amennyiben igen, idővel megtöbbszörözhetjük ingatlanunk árát.
TULAJDONI LAP:
Már több szó esett cikksorozatunkban a tulajdoni lapról. Amikor bármilyen telket, ingatlant vásárolunk elengedhetetlen a döntésünk megalapozásához, hogy a szerződés megkötése előtt kikérjük az ingatlanközvetítőtől vagy a földhivataltól az ingatlan tulajdoni lapját.
Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, továbbá azok jogosultjait és a jogosultak adatait a tulajdoni lapra kell bejegyezni, feljegyezni, illetve azon átvezetni. A tulajdoni lap ezeket az adatokat számítógépen kezelve tartalmazza (papíralapon csak a tulajdoni lap hiteles vagy nem hiteles másolatát kaphatjuk meg). Az ingatlan-nyilvántartásban minden ingatlant külön tulajdoni lapon kell nyilvántartani.
Ismertetőül egy tulajdoni lap MINTÁT mutatok be:
Zárszó
Remélem sikerült ezzel a cikksorozatunkkal rávilágítani jó pár olyan jogszabályra, fogalomra, buktatókra és segítségre, mely hasznára lehet azoknak akik telket kívánnak vásárolni, hogy azon építsék fel álmaik otthonát.
De ne feledjék: ha nem megy egyedül, kérjenek segítséget a felkészült szakemberektől. Az ingatlan irodák - így a VÁR-KÖZ Kft is, már előre tájékozódik azoknak a telkeknek a jogi helyzetéről melyet eladásra kínál. Így már egy előkészített, jogilag átvilágított eladó ingatlant nézhet meg az érdeklődő, leendő vásárló.
