Mire figyeljünk építési telek vásárlása esetén? - 1. rész

Mire figyeljünk építési telek vásárlása esetén? - 1. rész

2022-08-19 13:05:36

Mielőtt belevágnánk életünk nagy projektjébe, el kell dönteni, hogy mit szeretnénk építeni és ehhez milyen szempontok szerint vásároljuk meg az építési telkünket melyre az otthonunkat fel szeretnénk építeni.


De hogy fogjunk hozzá? Mert a sok buktató között bizony könnyen eltéved az, aki nem körültekintően választ az építési telkek kínálatából, amire élete álom otthonát szeretné felépíteni.


De mit tekint a jog építési teleknek?


Építési telek az építésügyi jogszabályok alkalmazásában az a telek:

  • amely beépítésre szánt területen fekszik,
  • az építési szabályoknak megfelelően kialakított,
  • a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és
  • amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. sz. melléklet 30.


A telek vásárlása egyértelműen az építkezés azon része, ahol nincs helye megalkuvásnak. Ezért egy jó helyen lévő telekre, amely megfelel az építtető igényeinek, nem szabad sajnálni a pénzt. Hiszen mi is kell leginkább egy építkezéshez? PÉNZ PÉNZ és PÉNZ. De a körültekintés, tájékozódás, szakmai segítség igénybevétele és a saját erő reális megítélése az építkezés során is rendkívül elengedhetetlen.


Mielőtt azonban belekezdenénk a telek keresésbe, fontos, hogy legyen egy elképzelésünk arról, hogy mekkora és milyen típusú házat szeretnénk építeni. Mivel a telek mérete és övezeti besorolása akár korlátozhatja is, hogy annak hány százalékát építhetjük be, ezzel akár limitálva is családi házunk méretét.


Egy telek árát számos adottság és külső tényező befolyásolja. Építési telek vásárlásakor nem lehet csupán az ára alapján eldönteni azt, hogy mennyire olcsó vagy drága, először mindenképpen érdemes a következőket megvizsgálni:


- Telek adottságai: telek alakja, lejtése, tájolás, építési lehetőségei (beépíthető terület mérete, maximális megengedett építménymagasság), talajtani viszonyok, növényzet, telek tartozékai.

- Infrastruktúra: víz, elektromos áram, gázellátás, csatorna (felszíni és szennyvíz elvezetése), szemétszállítás, közlekedés (tömegközlekedés, útburkolat), megközelíthetőség, ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól, oktatási intézmények, szabadidős létesítmények, telekommunikáció.

- Környezeti szempontok: szomszédos épületek és szomszédok, övezet, kilátás, tájolás, esetleges szennyezési források, környezeti ártalmak.


Általánosan kijelenthetjük azt is, hogy egy befektetésre szánt építési telek annyit ér, ami és amennyi építhető rá!


Ez gyakorlatban azt jelenti, hogy egy 1 000 m2-es telekre nem mindegy hogy 200 m2 alapterületen 2 szint vagy 4 szint építhető. Az lesz az értékesebb telek, amire nagyobb összterületű épületet lehet építeni. Az is jelentősen befolyásolja az árat, hogy mi építhető a 200 m2 alapterületen. Családi ház, iroda, raktár vagy veszélyes hulladék feldolgozó. Így már látható, hogy két látszólag hasonló 1 000 m2-es telek értéke egymáshoz viszonyítva ég és föld lehet…!



Telekhatárok kijelölése

Telekhatárok kijelölése, a telek kiméretése



Építési telek vásárlása előtt és után az esetleges félreértések elkerülésére mindig érdemes pontosan kiméretni a telek határait. Mindenképp nézzük meg a szomszédos telkeken az épületek elhelyezkedését; valóban minden épület szerepel-e a térképmásolaton, illetve a valóságban is ott vannak-e ahol a papíron. Fontos a szomszédos épületek elhelyezkedése a telekhatárhoz képest! Sok gondot okozhat, ha már csak a tervezéskor vesszük észre, hogy a szomszéd háza, melléképülete, garázsa annak idején nem jó helyre került, túl közel építkezett a telekhatárhoz, ezzel minket kényszerítve az előírt tűztávolság betartására, amivel tovább szűkülnek lehetőségeink.


A pontos telekhatárok ismerete alapvető fontosságú az építendő családi ház pontos helyének megtervezéséhez is kitűzéséhez.


A családi ház építésekor ugyanis a telekhatároktól bizonyos távolságokat elhagyva lehet csak építkezni. Ezért pontosan ismerni kell a telekhatárokat ahhoz, hogy az építendő ház helyét a körülötte később kialakítandó kert megtervezésével együtt ki tudja jelölni. Ez azonban elég drága "mulatság", hiszen egy topográfiai szakvélemény elkészítésének díja 75.000-85.000 Ft egy 1.000 nm-es vagy az alatti, 4 oldallal, 1 házzal, kerttel, valamint kerítéssel rendelkező telek esetében. Ehhez pedig még hozzá jön a tervezési térkép, melynek díja 80.000- 450.000 Ft között mozog. De inkább előre fizessünk, mint utólag, ráadásul a büntetés összegével megfejelve.


ÉPÍTÉSI ÖVEZETEKRE VONATKOZÓ MEGHATÁROZÁSOK:


Építési övezet: a beépítésre szánt vagy beépített területek területfelhasználási egységein belüli egyes területrészeken a felhasználás és az építés feltételeit és módját meghatározó besorolás [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. sz. melléklet 28-29. §].


Ezek a következők lehetnek: szabadon álló, ikres, oldalhatáron álló, zártsorú, kevert, telepszerű úszótelkes, telepszerű, építési telek, építési besorolás, telek beépíthetőség, belterületi építési telek.


A lakóterületeket a beépítés jellegének, mértékének és közművesítettségének megfelelően építési övezetekre osztják föl. Az övezetek egyes helyeken további alövezetekre vannak bontva, az építési telek beépítési módja, mértéke és használata szerint. Ezek pontos meghatározásával fogalmazhatók meg konkrétan városépítészeti és területrendezési elképzelések. Ezek az építési övezetek az Országos Építésügyi Szabályzatban találhatók.


A következő részben a beépíthetőséggel és a közművesítettséggel foglalkozunk.


JOGI ISMERETEK
Meg kell-e téríteni a bérlői beruházás értékét?
Meg kell-e téríteni a bérlői beruházás értékét?
Bérleti szerződések esetén előfordul, hogy a bérlő olyan munkálatokat végez a bérleményben, amely annak értékét növeli. Különösen ingatlanbérlet esetén szokott felmerülni, hogy a bérlő által a bérlet időtartama alatt végzett beruházásokkal, felújításokkal miként kell elszámolni. Miként kerülhet sor az értéknövekedés megtérítésére? Meg kell-e téríteni a bérlői beruházás értékét?
Mire számíthat az ingatlan tulajdonosa, ha téves az ingatlan-nyilvántartási térkép?
Mire számíthat az ingatlan tulajdonosa, ha téves az ingatlan-nyilvántartási térkép?
Előfordulhat, hogy az ingatlan tényleges, természetbeni határvonala nem egyezik a térképen található határvonalakkal? Mi lehet a hiba oka? Lehet, hogy téves az ingatlan-nyilvántartási térkép? Mire számíthat ilyen esetben az ingatlan tulajdonosa?
Mire számíthat az ingatlan tulajdonosa, ha téves az ingatlan-nyilvántartási térkép?
Mire számíthat az ingatlan tulajdonosa, ha téves az ingatlan-nyilvántartási térkép?
Előfordulhat, hogy az ingatlan tényleges, természetbeni határvonala nem egyezik a térképen található határvonalakkal? Mi lehet a hiba oka? Lehet, hogy téves az ingatlan-nyilvántartási térkép? Mire számíthat ilyen esetben az ingatlan tulajdonosa?
Új szabályok önkényes lakásfoglalók esetén
Új szabályok önkényes lakásfoglalók esetén
Korábban már foglalkoztunk azzal, hogy peres eljárás mellőzésével miként üríthető ki az önkényesen elfoglalt lakás. Az Alkotmánybíróság egy közelmúltban hozott határozata következtében 2023. szeptemberétől változások történtek az önkényes lakásfoglalók esetén. Melyek az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésének új szabályai?