Ingatlan Hírek: hírek

Marad az alacsony lakásáfa! Mit jelent ez pontosan?

2018-11-07 15:59:35

A kormány javaslata alapján 2023. december 31-ig továbbra is a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek. Varga Mihály pénzügyminiszter bejelentése egy fontos jogbizonytalanságot rendez, de a lakáspiacnak valószínűleg nem ad újabb lökést.


A javaslat két dátumot tartalmaz, a 2023. december 31-ét, illetve a 2018. november 1-ét. Mindkettő fontos a helyzet megértéséhez.


A jelenleg érvényben lévő szabály szerint 2020-tól véget ér az 5%-os áfa időszaka, és újra 27%-os terhet kell fizetni az új lakások után. Ez egy csomó értelmezési lehetőséget adott, hiszen a kései projektek, illetve a munkaerőhiány miatt csúszásban lévő beruházások esetében nem volt világos, hogy a részteljesítések után milyen áfát kell fizetni. Ez ügyben három hete már tett engedményeket a kormány azzal, hogy a 2019 végére szerkezetkész állapotra jelentett lakások esetében engedélyezte az 5%-os áfateher fennmaradását. A mostani javaslat ehhez képest további, sokkal jelentősebb engedményeket tesz.


A friss javaslat ugyanis de facto azt jelenti, hogy a ma ismert projektek esetében mindenféle bizonytalanság megszűnt: az eladó és a vevő egyaránt számolhat az 5%-os áfával. (Ez alól csak az olyan több száz lakásos óriásprojektek jelenthetnek kivételt, amelyek nem készülnek el 2023-ig sem.)


Ugyanakkor a javaslat nem jelent könnyítést azon új lakások vevői és építői számára, amelyek még nem kaptak építési engedélyt. Az ilyen projektek jó eséllyel 27%-os áfateherrel számolhatnak.


Ezek alapján azt mondhatjuk, hogy a piacon nem fognak tömegével megjelenni hirtelen olcsóbbá váló lakások. Valószínű azonban, hogy azok az értékesítési fázisban lévő lakások, amelyeknél a beruházó eddig 2020-2021-es átadással számolt (vagyis már a visszaemelt áfával kalkulált) kicsit olcsóbbak lehetnek. Sőt, ott, ahol az óvatosabb beruházók "nettó ár+áfa"-ra kötötték a szerződéseket, a vevők nagyon örülhetnek, hiszen teljes egészében megkapják az áfa-csökkentést az árban.


De nézzük ezt egy kicsit szisztematikusabban! Milyen lakások vannak, lesznek a piacon az új szabályozás hatására? 

  • Leszerződött, 2019 végéig biztosan átadásra kerülő lakások: Ezeknél a befejezés előtt álló, már eladott lakásoknál nincs változás, a lakások árát nem befolyásolja a friss kormánydöntés. A lakások után 5%-os áfát kell fizetni.
  • Leszerződött lakások, amelyeknél a csúszások miatt billeg a 2019 végi határidő, mert a szerkezetkész állapot elérése sem biztos. A vevők és a fejlesztők megkönnyebbülhetnek, elhárult a fejük felől a magasabb áfa veszélye.
  • Leszerződött, 2020-tól elkészülő lakások, amelyeknél a bruttó árra kötötték a szerződést. A beruházó akár le is nyelheti az áfacsökkentésből származó hasznot, a vevő foghatja a fejét, hogy miért nem nettó árra szerződött. (Ilyen lakás valószínűleg nem sok van.)
  • Leszerződött, 2020-tól elkészülő lakások, amelyeknél a nettó árra kötötték a szerződést. A vevő örülhet, mert a lakás bruttó ára csökken, mert 27% helyett 5%-os lesz az áfa, vagyis a vételár 17%-kal csökken. A beruházó próbálhat ebből valamennyit visszavenni, de érvényes szerződés mellett ez nem látszik életszerűnek.
  • Még nem eladott, de 2019 végéig (legalább szerkezetkész állapotig) elkészülő lakások. Ezek a lakások eleve 5%-os áfával kalkulálva jelentek meg a piacon, tehát az áruk nem változik. (Feltehetően ebből is csak kevés van a piacon.)
  • Még nem eladott, 2019 utáni átadással elkészülő lakások. Az ilyen lakások esetében, amennyiben már hirdetik őket, elképzelhető némi áresés, ha a verseny hatására a megnyert áfacsökkentés egy részét átengedi a vevőnek a beruházó. Ez akár látványosabb is lehet annál, mint amit az érintett lakások aránya sugallhat, hiszen ezek vannak látványosan jelen a futó ingatlanhirdetésekben.
  • Még piacon nem lévő lakások. Ezekre a lakásokra - mivel az építési engedélyük nem volt meg október 31-ig - 27%-os áfát kell felszámolni, vagyis a legfrissebb projektek árazását a változás nem befolyásolja.


Összességében tehát a készülő lakásoknál 2023-ig meghosszabbított alacsonyabb áfa időszaka a lakások egy szűk körében hozhat némi áresést, elsősorban ott, ahol 2019 utáni átadással terveztek, és már 27%-os áfával kalkulálták az árakat beruházók. Az építési kedvre a kormány javaslatának nincs különösebb hatása, hiszen "visszamenőleges jellege" miatt (csak a már érvényes építési engedéllyel rendelkező lakásokra érvényes a meghosszabbítás) az új beruházási döntésekre nem gyakorol hatást.


Tegnap jelentek meg egyébként a harmadik negyedéves lakásépítési adatok. Ezek alapján arra következtettünk, hogy talán 2020-tól sem kell durva kibocsátás-csökkenésre számítani az újlakáspiacon. Ugyanakkor arra sem, hogy tovább emelkedne az építések száma. Ez esetben pedig az újlakás-építések beragadhatnak a 20 ezres szint körül. 

Marad az alacsony lakásáfa! Mit jelent ez pontosan?

A címlapkép forrása: MTI / Oláh Tibor

Címkék: ingatlan lakás, lakás, lakásáfa, makrogazdaság, pénzügyminisztérium




INGATLAN HÍREK
Jó, hogy sok új lakás épül, de van egy dolog, amire sokkal jobban kellene figyelni
Az újbudai - főként kelenföldi - Duna-parti területen kiterjedt barnamezős terület található, ami a kerület jó elhelyezkedése miatt különösen vonzó az ingatlanfejlesztők körében. A fejlesztések volumenét látva azonban a KörTér – Környezettudatosak Tere Újbudán nevű szervezet aggodalmát fejezte ki amiatt, hogy az új beköltözők számát nem követik az infrastrukturális fejlesztések.Portfolio2022. május 02. 14:31
Figyelem! Ezek a jogszabályi változások lépnek életbe az ingatlanok ügyintézésével kapcsolatban
Minden ingatlanokkal foglalkozó vállalkozónak fontos tudnia, hogy az országgyűlés 2021. június 15-én fogadta el a jelenleg hatályos ingatlan nyilvántartási törvény változtatásait célzó rendelkezéseket (2021. évi C. törvény), amelyek 2023. február 1-jétől lépnek hatályba. A módosítások több olyan területet érint, mely a vállalkozók eddigi ügymeneteit is megváltoztatja, ilyen többek között az elektronikus földhivatali beadás lehetősége, valamint az ország bármely pontjából elérhető ingatlan-ügyintézés is.
Téli felújítás? Igenek és nemek.
Megfigyelte már, hogy a tavaszi napsugarak első megjelenésével nagyban megnövekszik az emberek házfelújítási kedve? Az utcákon megsokasodnak az építőanyaggal megrakott furgonok és a barkácsáruházak parkolói is jelentős nyomás alá kerülnek. Az időpontválasztás nem véletlen: a tavaszi-nyári időszak a legideálisabb a különböző építési és felújítási munkák elvégzésére. Ha néhány feladat az őszi, vagy téli hónapokra csúszott, akkor sem kell elkeseredni, a lényeg, hogy jól válasszuk meg, hogy mikor, milyen munkafolyamathoz látunk hozzá.webkapu.hu
Ugrásszerűen nő a községek népszerűsége a lakásvásárlók körében
A belföldi népességmozgás évek óta nagyjából állandónak tekinthető iránya és mértéke is megváltozott az elmúlt évben. 2020-ban összességében kevesebben kerestek új állandó lakóhelyet, a városok vándorlási mérlege negatív volt, míg a községek népességvonzó ereje tovább nőtt. A legnépszerűbb megyék Pest, Veszprém, Győr-Moson-Sopron, Fejér és Somogy voltak. Az OTP Ingatlanpont szakértője a KSH népmozgalmi adatai alapján vizsgálta az ingatlanpiac változásait.portfolio.hu Ingatlan 2021. szeptember 09. 14:24