Gazdaság: hírek

Érdemes-e lakást venni? - Most megmondjuk a tutit

2018-02-06 17:00:13

Egyre többször kérdezik, hogy érdemes-e lakást venni. Egyre több helyen jelenik meg cikk/vélemény, hogy miért érdemes, vagy éppen miért katasztrofális döntés. Könnyű megtalálni azt a nézőpontot, ami szerint még van kakaó a piacban, és azt is, amely szerint buborék van. A nagyon szofisztikált módszertanok és kutatások meg klasszikusan nem mondanak előretekintően semmi megdöbbentőt. Egyrészt, másrészt 


A legtöbb nézőpont egyet nem vesz figyelembe, a lakáspiac keresleti és kínálati oldala másként működik, mint pl. a részvénypiac. A részvénypiac működési szempontból egyszerűbb, homogénabb. Ha mennek az árak, akkor mindenki nyer, ha összezuhannak, akkor meg mindenki veszít (mindenki=széles lakossági befektetők, nem a hedge fundok, nem a daytrader). Bár a veszteség nem egyformán érint mindenkit (hosszú távú megtakarítások esetében a fiatal magas jövedelműek, számára majdnem mindegy, a 65 évesek számára meg katasztrófa). A kínálati oldal is jól működik. Higgyük el Apple részvényben 170 dolláron is és 70 dolláros is van a bőséges kínálat és likviditás, hiszen ez a piac (majdnem) tökéletes.


Az ingatlanpiac más, mindenki poziból beszél. A nagy megmondók iránymutatásait ugyanúgy elolvassa az, akinek 40 millió forintos megtakarítása van és második lakást akar venni kiadásra, és az is, akinek 4 millió, és egy emeletes ágyon alszanak a különböző nemű, majdnem teenager gyerekei.


Nem lehet általános tanácsot adni. Valószínűleg, aki a vészhelyzetre félretett megtakarításaiból akar 25 millió forintos 25 éves hitellel kiadásra lakást venni (hiszen a lakáshitel kamata 3, a kiadásé meg 6-7%), egy idióta. De ugyanígy rossz döntést hoz, aki beparázik a "túlértékeltek a lakások“ írásoktól és vastag megtakarításai ellenére 60 négyzetméteren nyomorog 3 gyerekkel, mert vár a félárra. Nyilván ezt még lehet tovább szofisztikálni. Ha valakinek van 6 airbnb lakása kétszámjegyű hozammal, ott megérheti még kettőt venni, aki most kezdene bele, annak meg talán nem. Ha valakinek két gyereke jön fel Budapestre tanulni 5 évre (és utána is itt ragadhatnak), annak megérheti kiváltani az albérletet, de Baján nem veszünk lakást a gyereknek, ha csak oda vették fel és nem is biztos, hogy 1 évnél többet marad. (Mellékszál: a lokáció egy külön történet, az ország egy jelentős részén sajnos befektetési szempontból erőteljesen megkérdőjelezhető döntés az ingatlanvásárlás.)


Milliónyi egyéni szempont van, ami alapján lehet tanácsot adni, de a főszabály az, hogy befektetési céllal inkább óvatosnak kell lenni (már nem csak fölfele vihet az út, a kockázat hozam mutató erőteljesen romlott), az élethelyzeti kereslettel meg nincs mit tenni, nem szabad várni a sült galambra. Itt mindenkinek megvan a saját sztorija.


A piac másik sajátossága a kínálati oldal. Nem homogén, nem transzparens, nem racionális. A legjobb lakásokat szinte lehetetlen megvenni. Alacsony áron nem adják őket el, vagy egyből megveszi a szomszéd. Vannak olyan házak Budapesten, ahol ismeretlenül még senki nem vett lakás. Aki keresett már lakást, annak ismerős lehet a szituáció, valamiért alig van olyan lakás, aminek ne lenne súlyos hibája. Egyrészt tényleg alacsony a lakásállomány minősége, másrészt a legjobb lakások nem jutnak ki egy ingatlankereső portálra.


A jelenlegi magas árak azonban unikális piaci körülményeket teremtenek. Piacra jönnek olyan ingatlanok, amelyek korábban nem voltak ott (ezeken az árszinteken például már adnak el külföldi befektetők), amelyet korábban elvitt a szomszéd (25 millióért kellett, 50-ért már nem), és amelyeknek irreális volt az árazása 5 éve (gyönyörű volt a telek, csak sajnos a bácsi ragaszkodott az irreális 100 millióhoz, ami mára már vállalható lett).


Unikális körülményt jelent, hogy a magas árszintek hatására vannak egyátalán újlakásfejlesztések. Nyilván egyre nehezebb olyan matekot találni, amely szerint Káposztásmegyer-külsőn megéri 700 000 forintos négyzetméteres áron az új lakás, de egy pech van, 350 -400 ezer forintos árszinten 5 éve a kutya nem épített újat, és vannak olyanok, akiknek az a környék szimpatikus vagy praktikus.


Aki minőséget, újat vagy rendkívülit akar, az most meg tudja venni, csak legyen hozzá pénze. Ez mondjuk pont kevés embert érint, de valós vásárlóerőben nem elhanyagolhatót. A gyenge minőségű, lokációjú (ami az ország lakásállományának kb. 80%-a) meg attól, hogy megdrágult, még nem feltétlenül lesz jó befektetés.


Lakásárakról kétféleképpen lehet beszélni: általánosságban, vagy konkrétan (az adott ingatlan és élethelyzet ismeretében). Mostanában általánosságban már nem lehet nagy okosságokat mondani, miközben 3-4 éve még egyirányba mutattak a jelek. Most lehet, hogy nem árt hozzá érteni sem. Ilyen ez a biznisz.


A címre visszatérve, nem mondtuk meg a tutit, mert nincs.


GAZDASÁG
új lakás építés
Lakásáfa: mindenki megnyugodhat, jön az újabb haladék
Egy új javaslat értelmében a 2024 végéig meghosszabbított kedvezményes lakásáfa akár 2028. december 31-ig is alkalmazható lesz, ha az építést 2024 végéig bejelentik, vagy eddig megszerzik az engedélyt - jelentette be Varga Mihály, pénzügyminiszter Facebook oldalán. Fontos kérdés tisztázódik ezáltal, mivel az építés bejelentésének (vagy az engedély megszerzésének) határidejének kitolása után nem volt egyértelmű, hogy a 2026-os építés befejezési határidő is módosul-e. A javaslatot ősszel tárgyalja.Portfolio2022. augusztus 30. 09:51
lakás piac
Enyhe erősödés a hazai lakáspiacon: ennyi lakás cserélt gazdát a nyár utolsó hónapjában
A Duna House közreadta havi Tranzakciószám Becslését (DH-TB), amely szerint 2022 augusztusában, országosan 9748 lakóingatlan cserélt tulajdonost. Ez erősebb ugyan az egy hónappal korábbi mélyponthoz képest, de az előző év azonos időszakánál még mindig 14 százalékkal gyengébb.Portfolio2022. szeptember 01. 15:24
lakás építés
Visszaesett az adásvételek száma a hazai lakáspiacon - Merre megyünk tovább?
A Duna House közreadta havi Tranzakciószám Becslését (DH-TB), amely szerint 2022 áprilisában, országosan 11 911 ingatlan-adásvétel bonyolódott. A rendkívül erős első negyedév után áprilisban csökkent az ingatlanpiaci tranzakciók száma Magyarországon.Portfolio2022. május 02. 15:05
Építkezési láz tört ki a vidéki Magyarországon - Az elkészült otthonok száma viszont édeskevés
A átadott lakásszám nagyot csökkent, de az új építkezések virágoztak tavaly, legalábbis a vidéki lakáspiac legtöbb megyéjében. Bár így is van olyan megyénk, ahol 100 darab új lakás vagy családi ház sem tudott egy év leforgása alatt felépülni, de a legtöbb helyen ezt a határt azért megugrották az építtetők. Megnéztük, hogy a magyar megyék hogyan állnak a lakásállomány megújulásával, illetve, hogy mennyien vágtak bele tavaly új építkezésbe.Portfolio2022. május 02. 14:45