Általános ingatlanpiaci hírek: hírek

Aki nem figyel, milliókat bukhat a telekvásárlásnál

2016-11-24 13:13:04

Egy telekvásárlásnak számos buktatója lehet, sok esetben még körültekintőbben kell eljárni, mint egy lakás megvételénél. Nem mindegy például, hogy milyen övezetben található az ingatlan, illetve milyen adottságokkal rendelkezik, de azt is érdemes megvizsgálni, hogy a távolabbi városfejlesztési tervek között milyen elképzelések szerepelnek a környéken. Ezen kívül figyelni kell a rá építhető házra vonatkozó megkötésekre, mint a beépíthetőség százaléka, a zöldterület minimális aránya vagy a maximális építménymagasság, amik mind befolyásolják, hogy adott telken megépíthetjük-e álmaink házát.

 


Tulajdoni lap, helyszínrajz és térkép

Mint minden ingatlanvásárlás előtt, telekvétel előtt is meg kell győződni arról, hogy az adott terület tényleg az eladó birtokában van-e, valamint arról is, hogy van-e valakinek elővásárlási joga a területre illetve milyen egyéb jogok terhelhetik az ingatlant, például szolgalmi jogok. Ilyen lehet például, ha a mögötte lévő terület megközelíthetősége csak az adott telken keresztül biztosított, így az áthaladást a későbbiek során is lehetővé kell tenni.

Szintén meg kell nézni, hogy az adott ingatlan pontosan hol fekszik, az bel vagy külterületnek minősül-e, mivel eltérő építési szabályok vonatkoznak rájuk. A telket ugyan belterületbe lehet vonatni, ennek azonban magas költségei vannak. Nem csak a beépíthetőségben van azonban különbség, az önkormányzat közművesítési és különböző ellátási kötelezettségeinek mértékében is jelentős az eltérés a két eset között. De arra is érdemes még figyelni, hogy a zártkerti ingatlanok, melyek külterületen vannak az ingatlannyilvántartásban meghatározott művelési ágba sorolva, aranykorona értékkel szerepelhetnek, és így csak a termőföldre vonatkozó szigorú szabályok szerint értékesíthetőek.

Megközelíthetőség, közművesítettség és tájolás

Érdemes megvizsgálni a fentieken túl a telek tájolását is. Különösen fontos kérdés ez, ha valaki passzív ház építésében gondolkodik, de akkor is érdemes lehet ezekre az elvekre figyelni, ha alacsonyabb energiaköltségeket szeretne később elérni. Nagy segítség lehet, hogy ma már számítógépes modellek segítségével egész pontosan meghatározható, hogy milyen módon süt be az adott ingatlanra a nap. Magyarországon az uralkodó széljárás az észak-nyugati, így ahhoz, hogy a szél ne fújjon át a telken, erről az oldalról védettnek kell lennie.

Vásárlás előtt szintén célszerű feltérképezni, hogy milyen módon közelíthető meg az adott telek, előfordulhat ugyanis olyan eset, hogy az adott területet csak valaki másnak a "földjén" keresztül érhetjük el. Vagy olyan szűk úton, melyen az építőanyagot szállító autók nem tudnak eljutni az építkezés helyszínére. Ezen kívül az sem mindegy, hogy föld vagy műút vezet az adott ingatlanhoz, vagy földút esetén később kinek a feladata lesz az infrastruktúra fejlesztése. Elképzelhető olyan konstrukció, amelyben ez majd a lakók feladata lesz, és közösen kell finanszírozniuk.

A megközelíthetőség tágabb értelemben is fontos, nem mindegy, hogy csak autós bejárással számolhatunk, vagy vannak tömegközlekedési eszközök is gyalogosan elérhető távolságban. A fentieken túl a közművesítettséget is tisztázni kell, jelentős különbséget jelent, hogy telken belül, vagy csak a telekhatárnál vannak a csatlakozások és nekünk kell őket bevezetni, ami komoly költséget jelenthet. Szintén elképzelhető, hogy az új felparcellázott területre még egyáltalán nem vezették be a közműveket, amit majd a lakóknak közösen kell megoldania. Ez utóbbi hátrányosabb megoldás, addig ugyanis az építkezést nem lehet megkezdeni, míg a bevezetés nem történik meg.

"Az általános telekvásárlási szempontokon túl érdemes még figyelmet fordítani az ingatlan előéletére, illetve megvizsgálni, hogy környezetvédelmi szempontból felmerülhetnek-e aggályok, valamint érintett-e árvízvédelmi szempontból, esetleg építési tilalom van-e érvényben, vagy egyáltalán milyen tervei vannak az adott területen a településnek. Egy telek ugyanis annyit ér, amennyit és ahogyan rá lehet építeni a körülmények figyelembevétele mellett. Ha például olyan telket szeretnénk megvásárolni, amely árterületen helyezkedik el, mindenképpen szükséges érdeklődni az illetékes önkormányzatnál, az építési és vízügyi hatóságnál, akik teljes körű tájékoztatást nyújtanak. A jó döntéshez elengedhetetlen a körülmények és a kockázatok reális és mindenre kiterjedő ismerete" - véli Dobák György, a CIB Csoport kereskedelmi ingatlanok értékesítési vezetője.

Övezeti besorolás és beépíthetőség

Vásárlás előtt a telket mindenképpen érdemes személyesen is szemügyre venni, feltérképezni, hogy kik lennének a szomszédok illetve a közvetlen közelben élők. Személyesen a telek további adottságai is jobban felmérhetőek, így például a lejtése, meredeksége, hol van kerítés, illetve az miből készült. A meredekség azért fontos, mert egy nagyobb dőlésszög esetén több földmunkára lehet szükség a ház felhúzása során, és ez drágíthatja az építés költségét. A kerítést pedig azért érdemes megnézni, hogy lássuk, mennyire védi az ingatlant, illetve később pedig mekkora szakaszon szeretnénk újat helyette. Szintén fel kell mérni, hogy a telekre egyáltalán autóval be lehet-e állni, vagy a kapubehajtót nekünk kell kialakítani.

Fontos az is, hogy ellenőrizzük álmaink háza fel épülhet-e az adott telken. Ehhez meg kell nézni az önkormányzat szabályozási tervét és az építési szabályzatot, amiben szerepelnek a beépítési előírások. A különböző övezetekben eltérhet egymástól a beépítés módja, a legnagyobb beépítettség szintje, az építmény legnagyobb magassága, illetve a kialakítható legkisebb telekterület. Egy építési övezetben általában legalább 10 százalékos a beépíthetőség, többnyire azonban ennél többet, 30 százalékot határoznak meg. Ez azt jelenti, hogy egy 1000 négyzetméteres telek esetében 30 százalékos beépíthetőséggel számolva az elhelyezett építmények alapterülete 300 négyzetméter lehet maximálisan. Az építménymagasságra is figyelni kell, mivel elképzelhető, hogy több szintes épület a területre nem helyezhető el.

Sokan elfelejtik, pedig a későbbi ház és kert kialakítása szempontjából fontos, hogy az építés során az oldalkerítésektől milyen távolságot kell tartani, illetve hogy mekkora előkertet kell kialakítani. Például az, hogy a szomszédban 10 méteres az előkert még nem feltétlenül jelenti, hogy az új házat is e szerint kell kialakítani, az építési szabályok időközbeni változása miatt akár utcafrontos elhelyezés is lehet előírás.

Ha már a szabályozási tervre vetettünk egy pillantást, a rendezési tervet se hagyjuk ki. Ebben ugyanis megtaláljuk, hogy az adott környéken milyen változások várhatóak a jövőben, például ellenőrizhetjük, hogy nem épül-e nagy forgalmú, 4 sávos út a közvetlen közelünkben vagy benzinkút szintén tőlünk pár méterre.

Illetékmentesség feltételei

Telekvásárlás esetén nem kell illetéket fizetni, amennyiben azt 4 éven belül beépítik, azonban ezt az adásvételi szerződés megkötésekor már vállalnia kell a vevőnek, amit jelezni kell az adóhatóság felé. Fontos azonban, hogy a beépítés nem lehet akármilyen, az illetékmentességhez lakóházat kell felhúzni a területre, amelynek hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.
A cikk megjelenését a Recovery Zrt. támogatta.

ÁLTALÁNOS INGATLANPIACI HÍREK
panel lakás
Panel lakást vásárolna? Győződjön meg a vezetékek állapotáról!
Házgyári panel lakások évtizedeken át készültek különböző tervek alapján és különböző kiviteli minőségben. Az viszont szinte az összesre jellemző, hogy az elektromos rendszere, ha fel nem újították, teljes mértékig elavult.Ha panel lakást vásárolna, győződjön meg a vezetékek állapotáról, mert azok felújítása elkerülhetetlen lehet, ugyanakkor jelentős költséggel és felfordulással jár.
Agglomeráció vagy nagyváros? Szempontok vidékre költözés előtt állóknak
A home office szélsebes terjedése és a külső-agglomerációban található ingatlanárak egyre több családot biztatnak arra, hogy elhagyják a nagyvárosok komfortos, de egészségtelen és zajos miliőjét. Bár az akár 30-40 km-re lévő kisvárosok és falvak csábítóak tudnak lenni, a felkészületleneket jónéhány meglepetés érheti a kiköltözés után. A cikkünkből kiderül, hogy miért érdemes – vagy éppen miért nem érdemes – az agglomerációba költözni.
Újabb fejlesztések kezdődnek a fővárosban: ennyiből újulhat meg a rakpart és a Blaha Lujza tér
Közel 5 milliárd forintból újul meg Budapest két fontos közterülete a következő másfél-két évben. Az id. Antall József rakparton 2021. június 7-én, a Blaha Lujza téren pedig pár héttel később, július elején kezdhetik el a munkát - közölte a BKK
új lakás
Egyre nagyobb lakóprojektek nőnek ki a földből Budapesten
Az elindult társasházi lakásépítési projektek 2021 első három hónapjában leginkább a Közép-Magyarország régióban koncentrálódtak, ami nem meglepő, tekintve, hogy Budapesten több nagyobb projekt is elinidult. Az EBI Építésaktivitási Jelentés szerit a nagyobb beruházások arányának emelkedését mutatja, hogy bár az Aktivitás-Kezdés érték javult az előző negyedévekhez képest, a korábbiaknál kevesebb projekt vette kezdetét a negyedév során.portfolio.hu Ingatlan 2021. május 12. 13:01