Önkényesen elfoglalt lakás visszaszerzése

Önkényesen elfoglalt lakás visszaszerzése

2022-08-11 14:37:53

Nehézségekbe ütközhet, ha a lakást jogtalanul elfoglaló személy, volt bérlő vagy más használó nem kívánja elhagyni az ingatlant. Ekkor jogi úton kell őt kiköltöztetni. Bizonyos esetekben ez valóban hosszabb pereskedést jelenhet a bíróságon. Ám vannak olyan esetek, amikor peres eljárás mellőzésével is kiüríthető a lakás. Akár még akkor is van erre lehetőség, ha a használó közjegyzői okiratban nem vállalta a kiköltözést. Hogyan történhet az önkényesen elfoglalt lakás visszaszerzése?



Önkényesen elfoglalt lakás


Amennyiben önkényesen elfoglalt lakás kiürítése válik szükségessé, akkor az ingatlan tulajdonosának lehetősége van arra, hogy az önkényes lakásfoglalót bírósági per nélkül, a pernél jóval gyorsabb eljárásban kötelezzék a kiköltözésre. Önkényesen elfoglalt lakás esetén akkor is jogosult erre a tulajdonos, ha az ingatlanban tartózkodó személy korábban nem vállalt kiköltözési kötelezettséget közjegyzői okiratban.


Mikor beszélhetünk önkényes lakásfoglalásról?


Önkényes lakásfoglalásról beszélünk abban a nyilvánvaló esetben, ha valaki úgy vesz birtokba (foglal el) egy lakást, hogy arra nincs jogalapja. Például nem tulajdonosa, nem bérlője a lakásnak.


Bizonyos feltételekkel a volt bérlő is minősülhet önkényes lakásfoglalónak. Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére vonatkozó szabályokat lehet alkalmazni akkor is, ha a lakás vagy más, nem lakás céljára szolgáló helyiségbérleti szerződés határozott időre szólt, és a határozott idő letelt. Ekkor is jogosult a bérbeadó az ingatlan kiürítését kérni, ha a volt bérlő nem költözik ki. Ugyanakkor nem lehet e szabályokat alkalmazni akkor, ha a bérleti szerződés határozatlan idejű volt és valamely fél felmondásával szűnt meg. Nem tartozik az önkényes lakásfoglalás körébe az sem, ha a bérleti szerződés határozott időre szólt ugyan, de a szerződés nem a határozott idő leteltével, hanem például a bérbeadó rendkívüli felmondásával szűnt meg.


A törvény a fenti eseteken túl is lehetővé teszi az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére vonatkozó szabályok alkalmazását. Ilyen például a fizető-vendéglátás keretében használatba adott és más kereskedelmi szálláshely (szálloda, turistaház stb.) kiürítése.


Hogyan kezdeményezhető az eljárás?


Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére irányuló kérelmet a kiürítendő ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz, illetve Budapesten a kerületi bírósághoz kell benyújtani. Az eljárás nemperes eljárás. Tehát a bíróság tárgyaláson kívül, a peres eljáráshoz képest gyorsabban hoz döntést.


Határozott idejű bérleti szerződés esetén a határozott idő leteltét követő 60 napon belül lehet kezdeményezni az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére irányuló nemperes eljárást. Ha ezt a határidőt a kérelmező elmulasztja, akkor a kiürítésre irányuló egyszerűbb eljárással már nem élhet.


Ha a kérelem tartalmilag megfelelő, akkor a bíróság a kérelem beérkezésétől számított 5 munkanapon belül végzést hoz a lakás kiürítéséről. A végzés ellen van lehetőség fellebbezésre. A kiürítésről szóló végzés végrehajtását azonban a fellebbezés nem halasztja el.


Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésének foganatosítása


A bíróság a kiürítést elrendelő végzést a kérelmezőnek és az illetékes bírósági végrehajtónak küldi meg. A végrehajtó a kiürítés foganatosítását akkor kezdi meg, amikor a végrehajtást kérő a végrehajtási költségeket előlegként megfizette. A végrehajtó a költség beérkezését követő 3 munkanapon belül foganatosítja a lakás kiürítését.


A kiürítéséről szóló végzést nem a bíróság, hanem rendőr vagy tanú jelenlétében közvetlenül a végrehajtó kézbesíti a helyszínen a lakásban tartózkodó nagykorú személynek. Ekkor felhívja a személyt, hogy a lakásban tartózkodó valamennyi személlyel együtt a lakást az ingóságoktól kiürítve 2 napon belül hagyja el.


Ha a végrehajtó helyszíni eljárásakor senki nem tartózkodik a lakásban, vagy csak kiskorú személy van jelen, akkor a végrehajtó a bíróság végzését és a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet kifüggeszti a lakás ajtajára.


Ha az önkényes lakásfoglaló az ingatlant 2 napon belül nem hagyja el, akkor a végrehajtó szükség esetén a rendőrség közreműködésével foganatosítja a lakás kiürítését. Kiskorú személy érintettsége esetén a gyámhatóság is közreműködik.

Ha a lakásban a második helyszíni eljárás idején sem tartózkodik senki, a végrehajtó a lakásban lévő ingóságokat elszállíttatja a kérelmező által megjelölt raktárba. Ilyen esetben a végrehajtó a lakás ajtajára kifüggeszti a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet. Ez az ingóságok átvételének helyét is tartalmazza.


Az önkényesen elfoglalt lakásra főszabály szerint a november 15-től április 30-ig terjedő kilakoltatási moratórium nem vonatkozik. Kivétel ez alól a határozott idejű bérleti szerződés bérlője, akire érvényes a moratórium.


Dr. Szabó Gergely

ügyvéd


- - - - - - - -


A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.


A megbízható jogi képviselő


Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

info@kocsis-iroda.hu

+36 (1) 266-6621, +36 (30) 692-9392

www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu


Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest



JOGI ISMERETEK
Új szabályok önkényes lakásfoglalók esetén
Új szabályok önkényes lakásfoglalók esetén
Korábban már foglalkoztunk azzal, hogy peres eljárás mellőzésével miként üríthető ki az önkényesen elfoglalt lakás. Az Alkotmánybíróság egy közelmúltban hozott határozata következtében 2023. szeptemberétől változások történtek az önkényes lakásfoglalók esetén. Melyek az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésének új szabályai?
Magánokirat vagy közokirat? – A legfontosabb tudnivalók
Magánokirat vagy közokirat? – A legfontosabb tudnivalók
Gyakran lehet hallani, hogy valamely szerződést vagy nyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba kell foglalni. Az okiratok egyes típusainak különös jelentősége lehet például az okiratok bizonyító ereje, a szerződések érvényessége vagy végrehajtósága szempontjából. Mit jelent a magánokirat és a közokirat? Mit érdemes tudni az okiratokról?
Hogyan örökölhet az élettárs?
Hogyan örökölhet az élettárs?
Hazánkban is sokan élnek élettársi kapcsolatban. Mégis gyakran csak az élettárs halála esetén merül fel a kérdés, hogy a túlélő élettárs örökölhet-e az elhunyt után. Az élettársnak szűkebb lehetőségei vannak az öröklésre, mint a túlélő házastársnak. Hogyan örökölhet az élettárs?
Kinek a feladata a bérlakás karbantartása?
Kinek a feladata a bérlakás karbantartása?
Az őszi időszakban megnövekszik a frissen megkötött lakásbérleti szerződések száma. A bérleti szerződés megkötése előtt mindenképpen érdemes figyelmet fordítani arra, hogy a leendő bérlemény berendezései milyen állapotban vannak. A bérleménynek ugyanis vannak olyan részei, amelynek javítási, karbantartási költségei a bérlőt terhelik. Kinek a kötelezettsége a bérlakás karbantartása? Kinek a feladata a bérleményben felmerülő hibák javítása?