A vevő szavatossági igénye, ha a vásárlás után derül ki, hogy az ingatlan más építőanyagból készült

A vevő szavatossági igénye, ha a vásárlás után derül ki, hogy az ingatlan más építőanyagból készült

2021-11-16 11:09:11

A használt ingatlanok esetén  sok esetben előfordul, hogy nem az a tulajdonos adja el az ingatlant, aki  felépíttette. Régi építésű ingatlanoknál, akár tucatnyi korábbi tulajdonos  „kezén” is átmehet az ingatlan, mielőtt ismét értékesítésre kerül. Ilyen  esetekben fordul elő leggyakrabban, hogy az eladó téves tájékoztatást ad az  ingatlan valamely lényeges  tulajdonságával kapcsolatban. Például, hogy milyen építőanyagból épült az  épület. Mit tehet a vevő? Milyen szavatossági igénye lehet?


A kellékszavatosság: mikor felel az eladó?

Ingatlan adásvétel esetén az eladó szavatossággal tartozik a vevő felé hibás teljesítés esetén. A kellékszavatosság körébe tartozik, hogy az eladott ingatlan legyen rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban, és feleljen meg a jogszabályban és a szerződésben foglalt minőségi előírásoknak. Így az eladó szavatol azért is, hogy az ingatlan rendelkezik azokkal a tulajdonságokkal, amelyeket az eladó hozott a vevő tudomására. Például, ha az eladó arról tájékoztatta a vevőt, hogy az ingatlant teljeskörűen felújította, akkor a vevő jogosan vár el e feltételeknek megfelelő ingatlant.

Fontos tudni azonban, hogy az eladó nem felelős azokért a hibákért, amelyeket a vevő a szerződéskötéskor már ismert, mert az eladó ezekről tájékoztatta.

Nem tartozik szavatossággal az eladó az ingatlan felismerhető hibáiért sem. Ide tartoznak az egyszerű észleléssel felismerhető hibák. Például, ha az ingatlan megtekintésekor szemrevételezéssel is látható volt, hogy a tető lyukas, akkor ezért a hibáért az eladó nem felel.

Nem felelős az eladó azokért a hibákért sem, amelyek használt ingatlan esetén az ingatlan korából és használtságából fakadnak. Azokra a vevőnek külön tájékoztatás nélkül is számítania kell.

Azonban az ingatlan használtságára hivatkozva sem mentesülhet az eladó a felelősség alól, ha a hiba meghaladja azt a mértéket, ami az ingatlan korából és használtságából normálisan következne. Akkor sem hivatkozhat az eladó az ingatlan használtságára, ha előzőleg olyan tájékoztatást adott a vevőnek, amiből arra következtethet, hogy az ingatlan jobb állapotú, mint ami a korából következik. Például, ha teljeskörűen felújítottként hirdette az ingatlant.

Összegezve elmondható, hogy az eladó az ingatlan rejtett  hibáiért felel. Azaz azon hibákért, amelyeket a vevő a szerződéskötéskor nem ismert és nem is kellett ismernie.

 

Az építőanyaggal kapcsolatos hiba

Leggyakrabban régi építésű ingatlanoknál fordul elő, hogy a vevő a vásárlás után, általában a felújítási, átalakítási munkák során szembesül azzal, hogy az ingatlan nem olyan építőanyagból készült, mint ami a hirdetésben szerepelt, vagy amiről az eladó tájékoztatta. 

 

Ha az ingatlan részben vagy teljesen más építőanyagból készült, mint amiről a vevő az eladót előzetesen tájékoztatta, az minősülhet rejtett  hibának. Természetesen csak esetről-esetre lehet eldönteni, hogy a vevő által kapott tájékoztatás és a többi körülmény olyan volt-e, hogy a vevő nem ismerhette fel, hogy az épület anyaga más. Általánosságban elmondható, hogy egy átlagos vevőtől nem várható el, hogy a vakolással vagy szigeteléssel ellátott falazat esetén felismerje, hogy a fal milyen anyagból épült.

Hibának a legtöbb esetben azt lehet tekinteni, ha az épület gyengébb minőségű vagy más tulajdonságokkal rendelkező anyagból készült, mint amiről a vevőnek az eladói tájékoztatás alapján tudomása van. Az elmúlt évszázadban nem csupán hagyományos téglából, hanem ettől eltérő, sokszor gyengébb minőségű építőanyagból is építkeztek. Például vályogból, gázbeton vagy salakbeton építőanyagból. Ennek oka nem ritkán az volt, hogy nem állt rendelkezésre jobb minőségű építőanyag vagy az túl költséges volt.

A gyengébb minőségű építőanyagnak leggyakrabban értékcsökkentő hatása van. Szélsőséges esetben azonban nem kizárt, hogy hosszabb távon az ingatlan rendeltetésszerű használatát is gátolja. Az értékcsökkenés általában abból adódik, hogy a gyengébb minőségű építőanyag az épület élettartamának rövidülését, valamint használatbeli és hasznosítási korlátait eredményezi. Az eltérő építőanyagnak az ingatlan értékére gyakorolt hatását érdemes szakértővel megvizsgáltatni.


A vevő szavatossági  igénye

Hibás teljesítés esetén a vevő többféle szavatossági igény közül választhat. Amennyiben az épület anyagával kapcsolatos a hibás teljesítés, akkor rendszerint szavatossági igényként árleszállítást igényel a vevő. Ez azt jelenti, hogy az eladó köteles visszafizetni a vételárból az ingatlan azon értékcsökkenésének összegét, amely az eltérő építőanyag miatt megállapítható.

Előfordulhat az is, hogy nem csupán értékcsökkenés mutatható ki, hanem javítási munkálatokat is kell végezni. Például a vályogból készült falrészről utóbb az is kiderül, hogy szakszerűtlenül építették, ezért kijavításra szorul. Ebben az esetben a vevő a hiba kijavítását vagy a javítási költség megtérítését is követelheti az eladótól. Ha pedig további kára is származott a hibás teljesítés miatt, akkor ennek megtérítését is kérheti.

Nem kizárt az sem, hogy a vevő elálljon a szerződéstől az épület anyagával kapcsolatos hibás teljesítés esetén. Azonban jelentéktelen hiba esetén nincs helye elállásnak. Így mindig az összes körülményt mérlegelve lehetséges eldönteni, hogy az építőanyaggal kapcsolatos hiba olyan súlyú-e, ami a szerződéstől való elállást indokolja.

Az eladó szavatossági kötelezettsége nem függ attól, hogy felróható-e neki a hibás teljesítés vagy nem. Ezért az eladó akkor is felel a hibás teljesítésért, ha ő maga sem tudott a hibáról. Akkor is felel, ha az előző tulajdonostól ő maga is téves tájékoztatást kapott.


Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

- - - - - - - -

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

 

A megbízható jogi képviselő

 

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

info@kocsis-iroda.hu

(1) 266-6621

www.kocsis-iroda.huwww.kocsisszabougyved.hu

Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest


JOGI ISMERETEK
Új szabályok önkényes lakásfoglalók esetén
Új szabályok önkényes lakásfoglalók esetén
Korábban már foglalkoztunk azzal, hogy peres eljárás mellőzésével miként üríthető ki az önkényesen elfoglalt lakás. Az Alkotmánybíróság egy közelmúltban hozott határozata következtében 2023. szeptemberétől változások történtek az önkényes lakásfoglalók esetén. Melyek az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésének új szabályai?
Magánokirat vagy közokirat? – A legfontosabb tudnivalók
Magánokirat vagy közokirat? – A legfontosabb tudnivalók
Gyakran lehet hallani, hogy valamely szerződést vagy nyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba kell foglalni. Az okiratok egyes típusainak különös jelentősége lehet például az okiratok bizonyító ereje, a szerződések érvényessége vagy végrehajtósága szempontjából. Mit jelent a magánokirat és a közokirat? Mit érdemes tudni az okiratokról?
Hogyan örökölhet az élettárs?
Hogyan örökölhet az élettárs?
Hazánkban is sokan élnek élettársi kapcsolatban. Mégis gyakran csak az élettárs halála esetén merül fel a kérdés, hogy a túlélő élettárs örökölhet-e az elhunyt után. Az élettársnak szűkebb lehetőségei vannak az öröklésre, mint a túlélő házastársnak. Hogyan örökölhet az élettárs?
Kinek a feladata a bérlakás karbantartása?
Kinek a feladata a bérlakás karbantartása?
Az őszi időszakban megnövekszik a frissen megkötött lakásbérleti szerződések száma. A bérleti szerződés megkötése előtt mindenképpen érdemes figyelmet fordítani arra, hogy a leendő bérlemény berendezései milyen állapotban vannak. A bérleménynek ugyanis vannak olyan részei, amelynek javítási, karbantartási költségei a bérlőt terhelik. Kinek a kötelezettsége a bérlakás karbantartása? Kinek a feladata a bérleményben felmerülő hibák javítása?