Általános ingatlanpiaci hírek: hírek

Még mindig sokat lehet kaszálni lakásvásárlással

2016-11-10 14:21:23

A lakásárak jelentősen megemelkedtek az elmúlt két évben, ami csökkentette a befektetési célú lakásvásárlók által elérhető hozamokat. Ugyanakkor a szintén megnövekedett bérleti díjaknak köszönhetően továbbra is magas jövedelemre tehetnek szert azok, akik kiadási céllal vásárolnak lakást. A XI. kerületben például egy egyetemek környéki tégla lakással 5,7 százalékos hozam érhető el, míg egy kelenföldi új építésű lakás 6,1 százalékot hozhat, ami kecsegtetőnek tűnik a jelenlegi alacsony kamatkörnyezetben és továbbra is jó befektetési lehetőséggé teszi a lakóingatlanokat.


A befektetők szerepe

A lakáspiaci felívelésben - különösen Budapesten - nagyon nagy szerepet játszottak a befektetési célú lakásvásárlók. Több hónapban is a vevők felét adta a fenti csoport, vagyis akik kiadás céljából léptek vásárlóként a lakáspiacra. A befektetői érdeklődés növekedésében több tényező is szerepet játszott. Az év eleji brókerbotrányok sokakat tántorítottak el a részvénypiactól, másrészt a jegybanki alapkamat a folyamatos csökkenés következtében történelmi mélypontra zuhanása is hozzájárult a "lakáspiac befektetési célú felfezedéséhez". A kamatcsökkenés két oldalról is támogatta a lakásvásárlást, egyrészt a kedvező hitelkamatok miatt a kisebb tőkével rendelkező befektetők is elgondolkodtak egy hitelfelvétellel finanszírozott ingatlanvételen, másrészt a szintén alacsony betéti kamatokat látva sokan kerestek a pénzük befektetésére alternatív lehetőségeket, és az ingatlanpiac kézenfekvő megoldásnak tűnt.

Bár a lakásárak jelentősen emelkedtek az elmúlt két évben, a szintén megemelkedett bérleti díjaknak köszönhetően a kiadási célú ingatlanvásárlással elérhető hozamok még mindig jelentősen túlszárnyalják a bankbetéttel nyerhetőt, így a befektetők érdeklődése ugyan mostanra némileg csökkent, de továbbra is magas arányban vannak jelen a piacon.

Mekkora hozamot lehet elérni?

Megvizsgáltuk, hogy jelenleg körülbelül mekkora hozamokat lehet elérni egy, az egyetemek közelében található 48 négyzetméteres felújított tégla lakás megvásárlásával és kiadásával, illetve, hogy mennyit hozhat egy ugyanekkora új lakás a tulajdonosának a XI. kerületben. A bérleti díjakat az Otthontérkép kínálati adataiból átlagolással számítottuk alku figyelembe vételével. Az értékesítési árat a hirdetési illetve a 2015-ös átlagos ár alapján számítottuk, de figyelembe vettük, hogy a hirdetési árakból még jelentősen alkudhatnak a vevők, tavalyhoz képest pedig jelentősen nőttek az árak. Az új lakás esetében a vételár valós adat, a bérleti díj pedig számított.

Még mindig sokat lehet kaszálni lakásvásárlással

 

A példánkban szintén figyelembe vettük, hogy a lakásvásárlásnak a vételáron felül egyéb költségei is vannak, így 4 százalékos illetékfizetési kötelezettséggel és 1 százalékos ügyvédi költséggel kalkuláltunk. Ezen kívül pedig a vételár 6 százalékát elérő felújítási összeggel is számoltunk a használt lakás esetében, míg az újnál 2 százalékot valószínűsítettünk ezen a címen, valamint feltételezésünk szerint, évente a vételár 1 százalékát kell a lakásokra költeni az állagmegóvás érdekében.

A bevételek számításánál azt feltételeztük, hogy az ingatlant éves szinten 10 hónapig sikerül kiadni, míg 2 hónapig üresen áll. A költségek és bevételek összevetését követően meghatározott jövedelemből a tulajdonosnak adóznia kell, a példánkban csak személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséggel számoltunk a régebbi lakás esetében, míg az új lakás vásárlóját eho fizetési kötelezettség is terheli, mivel a jövedelme meghaladja az 1 millió forintot.

Mint a fenti táblázatból látható, a közvetlen bérbeadásból származó, vagyis a pusztán bérleti díjakból származó hozam 2,7 illetve 3,1 százalékos a két esetben. Ehhez jön még hozzá a lakásfelértékelődéséből származó hozam. A jövőre vonatkozóan a lakásárak mérsékelt növekedését várjuk, ezért számításunkban az elmúlt években megfigyelnél lényegesen kisebb, 3 százalékos további áremelkedést valószínűsítettünk.

A fentiek alapján a kiadási célú lakásvásárlással elérhető összesített hozam 5,7 százalék körül alakulhat a XI. kerület Lágymányos városrészén található régi tégla lakás megvásárlása esetén, és 6,1 százalékos lehet egy kelenföldi új építésű lakás esetében. A bemutatott magas hozamok a kiadási célú lakásvásárlást még mindig jó befektetési alternatívává teszik, illetve látható, hogy az új lakások méltó versenytársai a régebbi építésű ingatlanoknak.


Hol és mit érdemes vásárolni?

Természetesen a fenti hozamok azért nem minden lakás megvásárlása esetén érhetőek el. A példánkban egy kisebb, 48 négyzetméteres ingatlannal számoltunk, nem véletlenül. A jól kiadható ingatlanok közé ugyanis a két és háromszobás lakások számítanak, vagyis ahol van egy nappali és mellette egy vagy két hálószoba. Ez ugyanis egyaránt alkalmas egy család, de adott esetben több egyetemista kiszolgálására is. Jellemző, hogy a kínálat szűkösségek miatt szinte minden lakásra van kereslet a XI. kerületben, az ingatlanokat gyorsan és magas áron ki lehet adni. A jövőben pedig tovább növekedhet az érdeklődés a kiadó ingatlanok iránt a kerületben, különösen a jobb minőségű lakások kerülhet még inkább előtérbe. A környéken felhúzott irodaházakban dolgozó, magasabb végzettségű fiatal munkavállalók a munkahelyük közelében kereshetnek otthont maguknak, de a tehetősebb egyetemisták sem biztos, hogy megelégednek egy leromlott állapotú bérházban történő lakásbérléssel és inkább az új lakások között nézhetnek szét a bérlemény keresés alkalmával.

ÁLTALÁNOS INGATLANPIACI HÍREK
panel lakás
Panel lakást vásárolna? Győződjön meg a vezetékek állapotáról!
Házgyári panel lakások évtizedeken át készültek különböző tervek alapján és különböző kiviteli minőségben. Az viszont szinte az összesre jellemző, hogy az elektromos rendszere, ha fel nem újították, teljes mértékig elavult.Ha panel lakást vásárolna, győződjön meg a vezetékek állapotáról, mert azok felújítása elkerülhetetlen lehet, ugyanakkor jelentős költséggel és felfordulással jár.
Agglomeráció vagy nagyváros? Szempontok vidékre költözés előtt állóknak
A home office szélsebes terjedése és a külső-agglomerációban található ingatlanárak egyre több családot biztatnak arra, hogy elhagyják a nagyvárosok komfortos, de egészségtelen és zajos miliőjét. Bár az akár 30-40 km-re lévő kisvárosok és falvak csábítóak tudnak lenni, a felkészületleneket jónéhány meglepetés érheti a kiköltözés után. A cikkünkből kiderül, hogy miért érdemes – vagy éppen miért nem érdemes – az agglomerációba költözni.
Újabb fejlesztések kezdődnek a fővárosban: ennyiből újulhat meg a rakpart és a Blaha Lujza tér
Közel 5 milliárd forintból újul meg Budapest két fontos közterülete a következő másfél-két évben. Az id. Antall József rakparton 2021. június 7-én, a Blaha Lujza téren pedig pár héttel később, július elején kezdhetik el a munkát - közölte a BKK
új lakás
Egyre nagyobb lakóprojektek nőnek ki a földből Budapesten
Az elindult társasházi lakásépítési projektek 2021 első három hónapjában leginkább a Közép-Magyarország régióban koncentrálódtak, ami nem meglepő, tekintve, hogy Budapesten több nagyobb projekt is elinidult. Az EBI Építésaktivitási Jelentés szerit a nagyobb beruházások arányának emelkedését mutatja, hogy bár az Aktivitás-Kezdés érték javult az előző negyedévekhez képest, a korábbiaknál kevesebb projekt vette kezdetét a negyedév során.portfolio.hu Ingatlan 2021. május 12. 13:01