Általános ingatlanpiaci hírek: hírek

Az ingatlanközvetítői szakma nagyágyúi elemezték a piac helyzetét a Lakásbörzén

2015-10-29 13:40:57
Forrás: www.miosz.hu

Immár nyolcadik alkalommal került megrendezésre október második hétvégéjén a Lurdy házban a Lakásbörze, ahol az utóbbi évek hagyományainak megfelelően a pénteki szakmai napon az ingatlanközvetítő irodák képviselői vitatták meg a piac aktuális kérdéseit, illetve adtak rövidtávú prognózist az elkövetkező időszakra. Ezúttal Osadcow Gergely (MIOSZ elnöke), Balla Ákos (Balla Ingatlaniroda – tulajdonos), és Kecskeméti Zsolt (GDN Ingatlan – Hálózatfejlesztési vezető) válaszoltak a MIOSZ elnökségi tagja, Sándor Viktória által feltett kérdésekre.


Hány tranzakció várható 2015-ben?

Balla Ákos elmondta, hogy a tranzakciók számára vonatkozó előzetes prognózisok alapját a KSH elmúlt negyedévekre vonatkozó eladási adatai képezik, melyek viszont nem mindig tekinthetők elég pontosnak – nem különbözteti meg a kényszer tranzakciókat és a normál (motivált eladó, motivált vevő) adás-vételeket, ezért nem ad tiszta képet -, így jósolni is elég nehéz. Ennek ellenére ő enyhe tranzakciószám emelkedést vár az elkövetkező negyedévre, melyet hosszab távon egy stagnáló időszak fog felváltani. Figyelembe véve viszont az ingatlanpiac szárnyalását, ezek a számok is bőven a válság iedéjén mért értékek felett lesznek.

Osadcow Gergely a becslése a KSH adatok mellett a MIOSZ által közvetített ingatlanok, illetve a országosan 187 tagiroda sikeresen lezárt megbízásainak számából indul ki. 2014-ben 106.000 db tranzakció történt, ezzel a válság utáni időszak legerősebb évét hozva, ami az erősödő piacot jól mutatja. Az ezt megelőző 5 év (2009-2013) éves átlaga 89 ezer körüli volt, 2014 ezt több, mint 15%-kal múlta felül. A 2015-ös év első 8 hónapja során közel 92.000 tranzakció bonyolódott. Ez a szám a tavalyi év hasonló időszakában csupán 65.000 db volt, ami ez idáig 41%-os emelkedést jelent. Reményei szerint ez az év végére eléri a 149.000 körüli értékesítési darabszámot.

Milyen irányba mennek az árak 2015 utolsó negyedévében, és 2016 első negyedévében?

Balla Ákos a 2009-es évhez hasonlította a mostani helyzetet. Mint elmondta, akkor is magasan voltak az ingatlan árak, és a tulajdonosok akkor is ragaszkodtak a néha már irreálisan magas árakhoz. Véleménye szerint a jelenlegi keresleti piac miatt az eladók most is magasan fogják tartani az árakat. Emellett arra is számít, hogy a kereslet szempontjából egyfajta átcsoportosulás lesz megfigyelhető a piacon; a nagyobb alapterületű ingatlanokból nagyon sokan eljönnek, és keresnek helyette kisebb, jobban megfizethető és fenntartható lakásokat. A költözések iránya a nagyvárosok és megyeszékhelyek felé fog mutatni, hiszen ezeken a településeken nagyobb a foglalkoztatottság, ami az ingatlanpiac egyik fő meghatározó tényezője. Ezzel párhuzamosan a kisebb városokban, külvárosokban, és az agglomerációkban nőni fog a kínálat.

Kecskeméti Zsolt egyetértett abban, hogy az ingatlanpiacon most tapasztalható áremelkedés enyhén túlzó, főleg a panellakások tekintetében, de hasonló tendencia figyelhető meg a téglaépítésű ingatlanok területén is. Az igazán érzékelhető áremelkedést is főleg ezekben a szegmensekben látja. A leginkább keresett árkategória szerinte a 10-15 millió forintos lakások jelenleg, melyek hitelek felvételével még az elérhető ingatlanokat jelenti az átlag vásárló számára. Ezen kívül fontosnak tartotta még hangsúlyozni, hogy a hitel botrányok, és – az ő szavaival élve – a bankok meghurcolása jelentősen befolyásolják a piaci árakat, illetve az is megfigyelhető, hogy az emberek inkább kiveszik a pénzüket a bankokból és ingatlanba fektetik azt, mert a kiadással nagyobb haszonra tudnak szert tenni, mint a banki kamatokkal.

Osadcow Gergely szerint az ingatlanpiaci árak differenciáltan alakulnak például az ingatlan típusa (tégla-panel), vagy elhelyezkedése (vidék-főváros, Pest-Buda) függvényében, illetve mint ahogy a tőzsdén, azokat leginkább a kereslet-kínálat aránya határozza meg. A mostani tendenciákat figyelembe véve úgy gondolja, hogy az újépítésű ingatlanok árai – mivel nagy rájuk a kereslet – tovább fognak nőni, a használt lakásoké pedig csökkenni. Ez utóbbi oka legfőképpen az lesz, hogy sok devizahitellel terhelt lakás fog visszakerülni a piacra, mert a tulajdonosok a forintosítás dacára úgy fogják látni, hogy csak eladás útján tudják majd visszafizetni a hiteleiket.

Hogyan alakul a hitelfelvételi kedv az év végéig, milyen arányban vesznek fel hitelt az ingatlant vásárlók? Mi ennek az oka?

Kecskeméti Zsolt a hitelfelvételi kedvet a bankoktól tette függővé. Szerinte, ha a bankok konstruktívak, és az a céljuk, hogy jól kiszámítható és fizethető hiteleket helyezzenek ki a piacra, akkor az lendületet fog adni a hitelfelvételi kedvnek. Ezek hiányában viszont a korábbi évek rossz tapasztalatai miatt nem mernek majd tömegesen hiteleket felvenni az emberek.

Balla Ákos kiegyensúlyozott, és megfontolt hitelfelvételi kedvet vár a vásárlók részéről, egyben hasonlóan kiegyensúlyozott hitelezési szándékot a finanszírozók részéről.

Osadcow Gergely úgy látja, hogy a hitelfelvételi kedv egyre nő, jelenleg az összes ingatlan vásárló átlag 27%-a vásárolja meg hitellel, vagy más LTP konstrukcióval az ingatlanát. Szerinte ezt a tendenciát erőseíteni fogja a CSOK, az alacsony jegybanki alapkamat, a magas bérleti díjak, – melyek inkább lakásvásárlásra ösztönzik az embereket – , a kiszámítható forint törlesztési részletek, és a bizalom a gazdaság alakulását illetően.

Milyenek látják jelenleg az újépítésű lakások piacát?

Balla Ákos örömét fejezte ki, hogy végre vannak újépítésű projektek, azok után, hogy a közelmúlt építkezései hol abbamaradtak, hol újrakezdték, hol a bank fejezte be azokat. Ennek ellenére a mostani ingatlan fejlesztői aktivitás még mindig gyengének nevezhető, aminek a nagy áfa tartalom, a hatalmas költségek, és az ezzel szemben nem arányosan megfizetett ár nyomán kialakuló minimális nyereség az oka. Véleménye szerint ebben a helyzetben csak a prémium kerületekben (budai kerületek, XI., XIII. kerület) éri meg újépítésű projektbe kezdeni. Emiatt mindig csodálkozik, amikor Kispesten vagy a XVIII. kerületben lát nagy lakás számú új projekteket, mert egy egyszerű számolással nem jön ki neki, hogy megérné ezeken a területeken egy ilyen vállalkozásba kezdeni. Aggodalmát fejezte ki a külvárosokban épülő családi-, és 2-4 lakásos házakkal kapcsolatban is. Az ilyen projektek könnyen becsődölhetnek, megkárosítva ezzel az előleget fizető vásárlókat. Elmondása szerint személyesen megvizsgálva ezeket a projekteket, azt látta, hogy nem profi kivitelezők állnak ezek mögött. Általában olyan kisvállalkozók az ilyen építők, akik nem nagyon szeretik befizetni az ÁFÁ-t és az egyéb adókat, hajlamosak megszűnni, és eltűnni. Az általuk kínált ingatlanokra így is lesz kereslet, de a vásárlóknak számolni kell azzal, hogy nem biztos, hogy kézbe is vehetik a lakáskulcsot, arról pedig bizonyosan lemondhatnak, hogy a garanciális ígényeiket érvényesíteni tudják. Ahogy fogalmazott így a családi házak, illetve a 2-4 lakásos ingatlanok tekintetében létre fog jönni egy árnyákpiac, ami viszont csak egy tákolt történet lesz . A nagyobb projektek esetén pedig 3-4 megbízhatő fejlesztő részvételére számít a piacon, melynek újabb lökést adhatna egy áfa csökkentés az ingatlanfejlesztések területén.

Mi lesz a (korábbi deviza-) hitel probléma megoldása? Meddig fogjuk ennek érezni a hatását az ingatlanpiacon? Mi lenne erre a legjobb megoldás?

Balla Ákos véleménye szerint ingatlanpiaci, és nem pénzügyi megoldás szükséges, melynek keretében a túlhitelezett ingatlanokat értékesíteni kell. Legalább 5-6 évbe fog beletelni, ameddig a piac ezt feldolgozza, a kereslet ezeket az ingatlanokat felveszi.

Osadcow Gergely úgy vélekedett, hogy a probléma egyik megoldása lehet a hitelkonstrukciók átdolgozása, de mivel az erre tett eddigi próbálkozások nem feltétlenül jártak sikerrel, és sok esetben így sem tudják fizetni az ügyfelek a törlesztőrészleteket, a végső megoldás a hitellel terhelt ingatlanok eladása. Szerinte további mentőővre nem lehet már számítani a Kormány részéről, így a jelen helyzet 3-4 évig fog hatást gyakorolni a piacra.

Mi ma az ingatlanszakma legnagyobb problémája, kihívása.

Kecskeméti Zsolt azt hangsúlyozta, hogy véleménye szerint nagyon fontos az ingatlanpiaci tranzakcióknál az ingatlanközvetítői jelenlét. Tisztában van vele, hogy a szakma megítélése nem jó, de tapasztalatai szerint igenis igény van az ügyfelek részéről az ingatlanközvetítőkre. Meglátása szerint a piacon csak egy bizonyos szegmensben nagyobb a kereslet, mint a kínálat, és amúgy pedig inkább kínálati a piac, így abszolút van létjogosúltsága az ingatlanközvetítői munkának, amit szerencsére az ügyfelek nagy része is így gondol. Szerinte ennek az ügyféli bizalomnak az alapja viszont a szakértelem. Egy közösségi oldalon csinált is egy nem reprezentatív közvéleménykutatást, amiben megszólította a vevőket és az eladókat is, és arra kereste a választ, hogy szükség van-e ingatlanközvetítőkre. Ennnek a tesztnek az első kérdése az volt, hogy „milyen szempontok szerint választ ingatlanközvetítőt?”. Mind a vevők, mind a vásárlók oldaláról a szakértelem volt a válasz, mint ahogy a „mi az, amit hiányol az ingatlan szakmából?” kérdésre is ugyancsak a szakértelem szót írták be a legtöbben. A maga részéről is úgy gondolta, hogy ezen a piacon valóban csak szakértelemmel lehet megmaradni.

Balla Ákos véleménye szerint vitathatatlanul javítani kell a szakma megítélésén. Úgy látja azonban, hogy  szerencsére nem olyan rossz a helyzet, mint amiről a politikai uborkaszezonban egy nagyobb hírportál beszámolt, ez igencsak felnagyítva mutatja be a problémát, melyről a szakma szereplői is tudnak. Ezekre a néha méltatlan támadásokra szerinte a szakmának minőségi munkával kell válaszolnia. Mint mondta a cél, hogy a jót megkülönböztessük a rossztól, és így a piac alkalmatlan, illetve etikátlan szereplői kiszoruljanak a piacról az ügyfelek döntése alapján, és ezzel egyidőben ne csak átrendeződjön a piac, hanem az ingatlanközvetítők által bonyolított tranzakciók száma is növekedjen. Ez egy hosszú folyamat, melyen már dolgozik több szakmai szereplő, egymással összefogva, rendszeresen leülve különböző kerekasztal beszélgetésekhez. Ezt a szakma egyik legnagyobb sikerének tartja, mivel korábban soha nem volt ilyen összefogás a szakmán belül.

Osadcow Gergely, a MIOSZ elnöke kiemelte, hogy ezeknél a kerekasztal beszélgetéseknél a hálózatok képviselői egyetértenek abban, hogy a szakma legnagyobb kihívása jelenleg az ügyfélek bizalmának a visszaszerzése. A véleménye szerint ezzel párhuzamosan célként kell kitűzni azt is, hogy a jelenlegi 47%-nál nagyobb arányban vegyék igénybe az ügyfelek a szakképzett ingatlanközvetítőket. A MIOSZ többek között emiatt hozta létre – több franchise hálózattal együtt – az etikusingatlanos.hu brandet, melynek elsődleges célja az, hogy az ehhez a tömörüléshez való tartozás már önmagában egy garanciát jelentsen az ügyfeleknek a szakképzett szolgáltatásra. A MIOSZ ezen kívül rendszeresen tart képzéseket is a tagjainak, hogy a tagok mindig naprakészek és felkészültek legyenek, és így mindig igazi minőségi szolgáltatást tudjanak nyújtani. Balla Ákossal egyetértve ő is úgy gondolja, hogy a szakmát ért támadásokra csak a napi munkával lehet válaszolni, és pont emiatt nem mindegy, hogy az a munka milyen minőségű. Hozzátette még, hogy szerinte az ingatlanközvetítés egy személyes kompetencia és egy személyes felelősség, így a szakma széles köre által támogatott kampányaikkal azt szeretnék elérni, hogy az ingatlanközvetítők leinformálhatóak és számonkérhetőek legyenek. Mindezek összessége kell ugyanis ahhoz, hogy a szakmának ártó kóklereket kivesse magából a piac.

Mint ahogy az cikkünkből is kiderül, mindig nagyon hasznosak ezek a szakmai összejövetelek, mert csak a vélemények ütköztetése révén tud előbbre jutni a szakma. A MIOSZ a maga részéről nagyon örül neki, hogy egyre nagyobb az összefogás a piac szereplői között. Végre egyre kevesebben dugják homokba a fejüket, és a problémák elódázása helyett szinte mindenki tenni akar azért, hogy közösen jutassuk előbbre ezt a szakmát. A honlapunkon rendszeresen olvashatnak majd cikkeket az ilyen és ehhez hasonló fórumokról.

ÁLTALÁNOS INGATLANPIACI HÍREK
panel lakás
Panel lakást vásárolna? Győződjön meg a vezetékek állapotáról!
Házgyári panel lakások évtizedeken át készültek különböző tervek alapján és különböző kiviteli minőségben. Az viszont szinte az összesre jellemző, hogy az elektromos rendszere, ha fel nem újították, teljes mértékig elavult.Ha panel lakást vásárolna, győződjön meg a vezetékek állapotáról, mert azok felújítása elkerülhetetlen lehet, ugyanakkor jelentős költséggel és felfordulással jár.
Agglomeráció vagy nagyváros? Szempontok vidékre költözés előtt állóknak
A home office szélsebes terjedése és a külső-agglomerációban található ingatlanárak egyre több családot biztatnak arra, hogy elhagyják a nagyvárosok komfortos, de egészségtelen és zajos miliőjét. Bár az akár 30-40 km-re lévő kisvárosok és falvak csábítóak tudnak lenni, a felkészületleneket jónéhány meglepetés érheti a kiköltözés után. A cikkünkből kiderül, hogy miért érdemes – vagy éppen miért nem érdemes – az agglomerációba költözni.
Újabb fejlesztések kezdődnek a fővárosban: ennyiből újulhat meg a rakpart és a Blaha Lujza tér
Közel 5 milliárd forintból újul meg Budapest két fontos közterülete a következő másfél-két évben. Az id. Antall József rakparton 2021. június 7-én, a Blaha Lujza téren pedig pár héttel később, július elején kezdhetik el a munkát - közölte a BKK
új lakás
Egyre nagyobb lakóprojektek nőnek ki a földből Budapesten
Az elindult társasházi lakásépítési projektek 2021 első három hónapjában leginkább a Közép-Magyarország régióban koncentrálódtak, ami nem meglepő, tekintve, hogy Budapesten több nagyobb projekt is elinidult. Az EBI Építésaktivitási Jelentés szerit a nagyobb beruházások arányának emelkedését mutatja, hogy bár az Aktivitás-Kezdés érték javult az előző negyedévekhez képest, a korábbiaknál kevesebb projekt vette kezdetét a negyedév során.portfolio.hu Ingatlan 2021. május 12. 13:01