Jogi ismeretek: hírek

Elővásárlási jog társasházi ingatlanon

2022-04-25 12:17:07

Ingatlan adásvételi szerződésnél  elővásárlási joggal leggyakrabban a közös  tulajdonú ingatlanok eladásakor találkozhatunk. Társasházak  esetén is előfordul elővásárlási jog, például közös tulajdonú tárolónál vagy  garázsbeállónál. Elkerülhető-e, hogy minden elővásárlásra jogosulttal közölni  kelljen a vételi ajánlatot?


Mit jelent az elővásárlási jog?

Az elővásárlási jog alapján a dolog harmadik személynek való eladásakor az elővásárlásra jogosult másokat megelőzve vásárolhatja meg a dolgot. Ha az elővásárlásra jogosult e jogával élni kíván, akkor ugyanazon feltételekkel vásárolhatja meg a dolgot, mint az a harmadik személy, aki a vételi ajánlatot tette.

Elővásárlási jog fennállhat jogszabály alapján és létrehozható szerződéssel is. A jogszabályon alapuló ilyen jog legismertebb esete a közös tulajdonú ingatlanon a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog.

Amennyiben egy eladni kívánt dolgon elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonos egy harmadik személynek szeretné eladni az ingatlant, akkor köteles az általa elfogadni kívánt vételi ajánlatot közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ha az elővásárlási jog jogosultja a vételi ajánlatban szereplő feltételekkel meg kívánja venni a dolgot, akkor elfogadó nyilatkozatot kell tennie. Arra nincs lehetősége, hogy a vele közölt vételi ajánlatban foglalt feltételektől eltérő feltételekkel éljen az elővásárlási jogával. Ha a vételi ajánlatot eltérő tartalommal fogadja el, ez azt jelenti, hogy újabb ajánlatot  tesz. Azt viszont az eladó nem köteles elfogadni.


Elővásárlási jog a társasházban

Elővásárlási joggal társasházi ingatlanok esetén is találkozhatunk. Leggyakrabban olyankor, ha önálló ingatlanként nyilvántartott, de több személy tulajdonában lévő ingatlanrész kerül eladásra. Például közös tároló vagy garázsbeálló esetén.

Ha például a társasházban lévő teremgarázst önálló ingatlanként (albetétként) jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, és a teremgarázs több személy tulajdonában van, az egyes tulajdonrészekhez külön beálló helyek tartoznak. Ekkor a közös tulajdonra tekintettel a teremgarázs tulajdonostársait elővásárlási jog illeti meg, ha az egyik beálló hely tulajdonosa a tulajdoni hányadát (és ezzel a beálló helyét) harmadik személynek szeretné eladni.

Főszabály szerint társasházban fennálló elővásárlási jognál sem lehet kikerülni, hogy a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot a tulajdonos az elővásárlási joggal bíró tulajdonostársakkal közölje. Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba, a földhivatalhoz be kell nyújtani az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ha pedig ilyen nyilatkozatot nem tett, akkor a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítást és a vételi ajánlat közlését igazoló iratot (tértivevényt, átvételi elismervényt) kell benyújtani.


Mentesülés a nyilatkozatok  beszerzése alól

Az elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozatok beszerzése alól csak kivételesen lehet mentesülni. Nem kell beszerezni a nyilatkozatot, ha az az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen esetben a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata. Ebben kell előadni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

A korábbi bírósági és földhivatali gyakorlat megengedőbb volt abban a kérdésben, hogy mikor lehet eltekinteni az elővásárlásra vonatkozó nyilatkozat beszerzésétől. Például sok esetben elfogadták, ha a tulajdonostársak nagy száma jelentette a nyilatkozatok beszerzését megnehezítő körülményt. Érdemes azonban tudni, hogy az utóbbi években jelentősen szigorodott mind a földhivatal, mind a bíróságok gyakorlata. Több alkalommal is megállapításra került, hogy a vételi ajánlat közlése alól nem lehet mentesülni önmagában a tulajdonostársak nagy számára való hivatkozással. Ha ugyanis a tulajdonostárs az ingatlanban vagy egyébként belföldön lakik, a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.

A tulajdonostársnak az elővásárlási joggal kapcsolatos megkeresését például az alábbi esetekben lehet mellőzni:

Ha a tulajdonostárs ismeretlen helyre költözött.

Ha a tulajdonostárs külföldön lakik, ahonnan nem várható, hogy a küldemény az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásáig visszaérkezik.


A lakással együtt eladott garázsbeálló, tároló

A társasházak esetén gyakran előfordul, hogy a társasházban található lakással együtt értékesítik azt a tárolót vagy garázsbeállót, amelyre elővásárlási jog vonatkozik. El lehet-e tekinteni az ajánlat közlésétől, ha csak a tárolón/garázsbeállón áll fenn elővásárlási jog, ám a lakáson nem?

Ha a lakás olyan másik ingatlannal (pl. tároló, garázsbeálló) együtt kerül átruházásra, amelyen elővásárlási jog áll fenn, a tulajdonos nem mentesül a vételi ajánlat elővásárlási jogosultakkal való közlése alól. Tehát az elővásárlási jogot ebben az esetben sem lehet megkerülni.

Azonban ilyenkor az elővásárlásra jogosult a garázsbeállóra/tárolóra vonatkozó elővásárlási jogát csak úgy gyakorolhatja, ha a vételi ajánlatban foglalt feltételekkel a lakást is megvásárolja. Az elővásárlásra jogosult nem teheti meg azt, hogy kizárólag a garázsbeállót/tárolót kívánja megvásárolni, ám a lakást nem.


Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

- - - - - - - -

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

 

A megbízható jogi képviselő

 

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

info@kocsis-iroda.hu

+36 (1) 266-6621, +36 (30) 692-9392

www.kocsis-iroda.huwww.kocsisszabougyved.hu

Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest


JOGI ISMERETEK
Több tulajdonos esetén kit terhel az ingatlanközvetítői díj?
Sok esetben előfordul, hogy a  tulajdonosok a közös tulajdonban álló ingatlanukat szeretnék értékesíteni. Ilyen  esetben valamennyi tulajdonosnak meg kell bízni az ingatlanközvetítőt vagy elég  akár az egyik tulajdonostárs is? Kit terhel ilyen esetben az ingatlanközvetítői  díj? Ki köteles az ingatlanközvetítő díját kifizetni, ha nem írta alá az összes  tulajdonostárs a megbízást?
Hogyan változtak az ingatlanárverés szabályai?
A koronavírus miatti  veszélyhelyzet május végén való megszűnésével megszűnnek azok a jogszabályi korlátozások  is, amelyek a veszélyhelyzet alatt nem tették lehetővé magánszemélyek lakóingatlanának árverezését. Az utóbbi években jelentős változások következtek  be az ingatlanárverés szabályaiban. Miként módosult az ingatlanárverés  szabályozása?
ingatlan adásvételi szerződés
Ingatlan adásvételről egyszerűen, szakszerűen és érthetően 2. rész
Jelenirat azért készült, hogy segítséget és tájékoztatást nyújtson az alapvető kérdésekben az ingatlant eladni, illetve venni szándékozók számára. 
ingatlan előszerződés
Milyen esetben fontoljuk meg egy előszerződés megkötését?
Szinte az összes szerződéses  kapcsolatban szóba jöhet előszerződés megkötése. Azonban ez nem minden esetben szükséges és indokolt. Mit érdemes tudni az előszerződésről? Milyen esetben  érdemes előszerződést kötni?Dr. Szabó Gergely ügyvéd