Magyar
"Két éve még havi 60 ezer forintot fizettem ezért a lakásért, most meg pont a dupláját akarják kérni szeptembertől.”
Szabolcs egy, a VII. kerület külső részén lévő, kétszobás lakást bérel. Szeptemberben jár le a bérleti szerződése, de maradna, a lakás tulajdonosa viszont havi 120 ezerre emelné a bérleti díjat. Szabolcs azt mondja, hogy a tulaj simán találna helyette bérlőt ennyiért is, mert a lakás jó állapotú, és a Városligethez közeli utcában van.
A 27 éves irodai alkalmazottnak elköltözni sem nagyon éri meg, munkája a belvároshoz köti, viszont olcsóbban már csak a külső kerületekben találna albérletet.
„Megbeszéltük a barátnőmmel, hogy ezt le kell nyelni, egyszerűen ennyibe kerül most az élet.
Keresünk is annyit, hogy ezt ki tudjuk fizetni, de spórolni nem nagyon fogunk tudni. Pedig jó lett volna saját lakást venni meg lassacskán családot alapítani is.”
Az utóbbi hónapokban számtalan helyen, számtalan cikk jelent meg arról, hogy Budapesten az egekig ugrottak az albérletárak. Feltámadt ugyan az ingatlanpiac is, de az albérletek sokkal durvábban drágultak. 2014 decemberében még átlagosan 20 százalékos áremelkedésről cikkeztek, idén tavasszal már 40-50 százalékosról.
Mostanra albérletkeresős Facebook-csoportok tagjai is anyázni kezdték egymást a neten, és a belvárosban tényleg lehetetlenné vált 2 évvel ezelőtti áron albérletet találni. A súrlódás oka, hogy a magyar bérek az utóbbi két évben messze nem nőttek olyan ütemben, ahogyan a kiadó lakások drágultak. A bruttó átlagfizetés 2013-ról 2015-re 6 százalékkal nőtt, tavalyelőtt 230 ezer forint volt, idén 246 ezer. Ez a változás, bármennyire is kedvező, de eltörpül a belvárosi albérleti díjat emelkedése mellett.
Az egyik Facebook-csoportban például ezt írják:
„Kedves tulajdonosok! Kicsit gondolkodhatnátok mikor feltesztek egy 1.5-2 szobás lakást 35-50 nm 130-140 ért és hasonló. Komolyan melyik országban éltek? Egy ember átlag fizetése 120-130 ja ennyiből még a lakás sem jön ki nemhogy a többi vagyis min kell 220-at keresned.”
A jelenségnek egy lényeges következménye van:
a magyarok egyre kevésbé képesek megfizetni a budapesti albérleteket.
A drágulás egyik okaként szokás felhozni az alacsony kamatokat, ez a megközelítés azonban nem feltétlenül helyes. Tény, hogy az alacsony kamatok miatt most könnyebben jutnak hitelhez azok, akiket a válság nem érintett túl durván, így ők valóban könnyebben vesznek lakást, mint 4-5 éve, ezzel pedig szűkítik az albérletkínálatot. Az alacsony kamatok viszont a kisbefektetők vásárlásait is megkönnyítik, ők pedig gyakran pont azért vásárolnak lakást, hogy aztán kiadják. Ezeket a befektetőket az alacsony kamatok szinte hajszolják is a lakásvásárlásba, hiszen így sokkal nagyobb hozamot tudnak elérni a befektetett tőkéjükre. A Hír24 ebben a cikkbenpéldául azt írta, hogy lakáskiadással évi 6-7 százalékos hozamot is el lehet érni Budapesten, és ez reálisnak is tűnik, egy 15 milliós lakás bérbe adva már simán hoz évi 1 milliót, sőt inkább többet. Az alacsony kamat tehát szűkíti és bővíti is az albérletkínálatot.
Fontosabb ok, hogy az utóbbi 5 évben alig épültek lakások Magyarországon. Ezen a grafikonon látszik is, mennyire megzuhant a válságban az építőipar:
Az albérlethiányt inkább ez okozza Budapesten, mint az alacsony kamatok.
Eközben egyre több olyan befektető (magyarok és külföldiek egyaránt) jelenik meg a piacon, akik nem feltétlenül akarják kiadni a lakásaikat, egyszerűen arra játszanak, hogy Budapest belvárosában úgyis nőnek az ingatlanárak, ezért bérbe adás nélkül is lehet keresni valamennyit az ingatlanokkal, ha pár év múlva túladnak rajtuk.
De az összes hatás közül messze a legsúlyosabb, hogy az Airbnb pont most jelent meg Budapesten.
Az Airbnb-t eredetileg arra találták ki, hogy a lakástulajdonosok akár néhány éjszakára is könnyen kiadhassák az ingatlanjaikat, az utazók pedig nyugodt, otthonos és az átlagos hoteleknél még mindig valamivel olcsóbb szálláshoz jussanak. A budapesti turizmus pedig eléggé izmos, így a kereslet is jelentős az Airbnb-n hirdetett lakásokra.
Az ilyen lakáskiadással pedig óriásit lehet szakítani. Megnéztem: Szabolcs lakása környékén, a Városligetnél éjjelenként 15, 20 sőt akár 28 ezer forintért kínálják a Szabolcséhoz hasonló méretű és felszereltségű lakásokat. Éjjelenként 20 ezer forintos árral számolva, Szabolcs lakását elég lenne havonta hét éjszakára kiadni, és már több pénzt termene az ingatlan, mint a 120 ezer forintos bérleti díj.
Az Airbnb találati listája a Városliget déli részén egy éjszakára vetített árakkal.
Érthető, hogy miért fordulnak inkább az Airbnb felé a lakástulajdonosok.
És ha ez nem lenne elég, megjelentek Budapesten az Airbnb-vállalkozók is, akik bérbe vesznek lakásokat, majd Airbnb-n keresztül továbbadják őket. Ha egy ilyen vállalkozó kiveszi Szabolcs lakását havi 120 ezer forintért, és meg tudja oldani, hogy havonta legalább két hétre kiadja, akkor máris keresett nagyjából 100 ezer forintot. És ez még csak egy lakás.
Természetesen ők is a viszonylag olcsóbb albérletekre mennek, és hamar meg is találják őket, hiszen az a dolguk, hogy ezeket keressék. Az már más kérdés, hogy ezzel olyanok elől veszik el a lakást, akik élni szeretnének benne.
Túl azon, hogy ezzel a folyamattal egyre kijjebb szorulnak a belvárosból az alacsonyabb jövedelműek, a nagyüzemi Airbnb-zés a hoteleknek és panzióknak is betesz. Ők általában azzal vádolják az Airbnb-t, amivel a taxisok az Ubert:
hogy tisztességtelen versenyelőnyt szerez.
A hotelekre például szigorú biztonsági és biztosítási előírások vonatkoznak, engedélyeket kell kiváltaniuk és ellenőrzéseken kell megfelelniük. Az Airbnb-s lakásokra ezek a szabályok viszont nem vonatkoznak. Az Airbnb ad ugyan néhány tanácsot a lakástulajdonosoknak – például hogy tegyenek minden szobába szénmonoxid-jelzőt, de ez sem kötelező. Arra pedig nincsen semmilyen szabály, hogy kinek kell fizetnie, ha egy turistának valamelyik Airbnb-s lakásban szénmonoxid-mérgezése lesz.
Arra persze még ettől függetlenül is jó eszköz az Airbnb, hogy az ideig-óráig üresen álló ingatlanjaikat alkalomszerűen kiadhassák a tulajdonosaik vagy bérlőik. Akik viszont ezt nagy tételben és folyamatosan csinálják, azok ugyanúgy illegális apartmanhotelt üzemeltetnek, ahogyan az Uber illegális taxitársaságot.
Több európai és amerikai városban éppen ezért tiltották be teljesen az Airbnb használatát, Berlinben még az albérletárakat is szabályozta az önkormányzat, elrendelték, hogy egyik lakást sem lehet drágábban kiadni az adott körzetben átlagos bérleti díj 110 százalékánál többért. Hasonló, de sokkal szigorúbb árszabályozás működik Svédországban is, bár ott ez már az építőipart is visszahúzza.
Az amszterdami önkormányzat engedélyezi ugyan az Airbnb működését, de egy lakást csak maximum 60 napra lehet kiadni évente, maximum 4 vendég lehet egyszerre egy ingatlanban, és a vendégéjszakák után fizetni kell az idegenforgalmi adót. Ehhez a hatóságok az Airbnb-től igyekeznek információkat szerezni, a cég azonban nem mindig siet együttműködni velük.
Magyarországon egyelőre sem a budapesti önkormányzat, sem a központi kormány nem változtatta meg a lakáskiadásra vonatkozó szabályokat, bár több újság is cikkezett arról, hogy a kormány épp előkészít valamilyen jogszabály-módosítást. Addig is a NAV száll rá a magyar Airbnb-zőkre, engedélyeket kérnek rajtuk számon, és ellenőrzik, hogy adóznak-e megfelelően.
Erre a válasz természetesen az, hogy nem: a Magyar Nemzetnek egy szakértő azt mondta, hogy a nagyjából 7000, Airbnb-n keresztül kiadott budapesti lakás 80 százalékát feketén adják ki.
A fővárosi Airbnb-piac bővülése ettől függetlenül töretlen, most úgy van kábé 7000 lakás a rendszerben, hogy tavaly decemberben még csak 1500 volt. Ez alig fél év alatt 366 százalékos növekedést jelent.
