Mit értünk tulajdonjog fenntartás és függőben tartás alatt ingatlan adásvételnél?

Ingatlan adásvételi  szerződések esetén gyakran találkozhatunk a „tulajdonjog fenntartással” való  eladás és a „függőben tartással” való eladás kifejezésekkel. Azonban e kifejezések  jelentése és a szerződésben játszott szerepe sokaknak nem világos. Mit jelent a  tulajdonjog fenntartás és a függőben tartás?


Az ingatlan  tulajdonjogának átruházása

Ahhoz, hogy valaki egy ingatlan tulajdonjogát szerződéssel átruházza, illetve megszerezze szükség van az írásba foglalt szerződésre (pl. adásvétel, ajándékozás, csere). Ezen kívül szükséges, hogy a tulajdonjog átruházását az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni. A tulajdonjog átruházás ingatlan nyilvántartásba való bejegyzésének több feltétele is van. Ezek közül az egyik legfontosabb, hogy a tulajdonjogot átruházó fél feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adja a tulajdonjogot megszerző fél tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. Ez utóbbi nyilatkozatot nevezik tulajdonjog bejegyzési engedélynek is.

Ha a vevő a teljes vételárat a szerződéskötéskor nem fizeti meg, akkor szükség van garanciára. Az eladó számára garanciális jelentőségű, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges engedélyt csak a vételár maradéktalanul kifizetésekor adja meg. A vevőnek viszont fontos annak biztosítása, hogy a már aláírt szerződésből az eladó ne hátrálhasson ki, az ingatlant másnak ne adhassa el és ne terhelhesse meg.


A tulajdonjog  fenntartás 

A tulajdonjog fenntartással való eladáskor az eladó az adásvételi szerződésben a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntartja. Az eladó köteles az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni a tulajdonjog fenntartásának tényét. A tulajdonjog fenntartás ténye a vevő személyének feltüntetésével a tulajdoni  lap III. részén kerül feljegyzésre.

A tulajdonjog fenntartásának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését követően az eladó az ingatlant harmadik személyre nem ruházhatja át és nem terhelheti meg. Ez garanciát jelent a vevő számára, hogy a teljes vételár kifizetéséig az eladó másnak nem adja el és nem is terheli meg az ingatlant. A tulajdonjog fenntartás az eladót is védi. A tulajdonjog egészen addig az övé marad, amíg a vevő a teljes vételárat ki nem egyenlíti.


Mi a tulajdonjog fenntartás előnye és hátránya?

A tulajdonjog fenntartással eladás előnye, hogy nincs időbeli korlátja. A felek határozhatják meg a tulajdonjog fenntartásának időtartamát. Az sem kizárt, hogy a tulajdonjog fenntartására külön határidőt nem írnak elő. Ez a tulajdonjog fenntartást alkalmassá teszi arra, hogy hosszú idő, akár több év alatt teljesülő adásvételi szerződések esetén is alkalmazzák.

A tulajdonjog fenntartással eladás hátránya, hogy nem véd a végrehajtási jogtól. Ha az eladóval szemben végrehajtási eljárás indul, akkor a tulajdonjog fenntartás feljegyzése nem képezi akadályát annak, hogy az ingatlanra időközben végrehajtási jog kerüljön bejegyzésre. Természetesen ebben az esetben is van lehetőség arra, hogy az ingatlant a végrehajtási jog alól tehermentesítsék, például a vételárból. Azonban amennyiben a végrehajtási jog nem kerül törlésre, akkor az ingatlan akár árverezésre is kerülhet.


Mi a függőben  tartás?

Függőben tartáskor a szerződő felek az adásvételi szerződés benyújtásakor kérik a földhivatalt, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének elintézését a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig tartsa függőben. A függőben tartott tulajdonjog bejegyzési kérelem az ingatlan tulajdoni lapján széljegyre kerül a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig, vagy amíg a függőben tartás ideje le nem jár. A földhivatal a bejegyzési kérelem elintézését a bejegyzési engedély benyújtásáig nem kezdi el. Tehát a vevő tulajdonjoga ez idő alatt nem kerül bejegyzésre.


A függőben tartás előnye és  hátránya

Az egyik előnye, hogy a függőben tartás a vevő tulajdonjogának bejegyzését a teljes vételár kifizetéséig meggátolja. A vevő részére pedig biztosítja, hogy a vételár kifizetése esetén tehermentes tulajdont szerezzen, illetve más személy őt megelőzően ne szerezze meg az ingatlant. Ezt a hatást a függőben tartás úgy éri el, hogy a széljegyen függőben tartott bejegyzési kérelem, mint elintézetlen széljegy megakadályozza a később érkezett kérelmek elintézését amíg a függőben tartozott kérelem elintézésre nem kerül. A földhivatal ugyanis a széljegyen lévő kérelmeket iktatásuk (azaz érkezésük) sorrendjében intézi. Ezért a függőben tartott tulajdonjog bejegyzési kérelem érkezését követően beérkezett további kérelmeket sem intézi, amíg a tulajdonjog bejegyzési kérelem függőben van.

Előnye, hogy a függőben tartás a végrehajtási jogtól is véd. Ha a függőben tartott tulajdonjog bejegyzési kérelem széljegyzését követően végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem érkezik az eladóval szemben, az nem kerül elintézésre, amíg a függőben tartás megelőzi. Ha végül a függőben tartás alapján a vevő tulajdonjogát bejegyzik, akkor a földhivatal a végrehajtási jog iránti kérelmet el fogja utasítani. Ekkor ugyanis már nem az eladó lesz a tulajdonos.

A függőben tartással való eladás hátránya lehet, hogy a függőben tartást legfeljebb 6 hónapra lehet kérni. Amennyiben 6 hónapon belül a tulajdonjog bejegyzési engedély nem kerül benyújtásra, a földhivatal a széljegyet törli és nem fogja bejegyezni a vevő tulajdonjogát. Tehát a függőben tartásos eladás akkor használható, ha a teljes vételár 6 hónapon belül kifizetésre kerül. Így a tulajdonjog bejegyzési engedélyt a földhivatalhoz be lehet nyújtani.

Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

- - - - - - - -

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

 

A megbízható jogi képviselő

 

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

info@kocsis-iroda.hu

(1) 266-6621

www.kocsis-iroda.huwww.kocsisszabougyved.hu

Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest